הדילמה של משקיעי נדל"ן
השקעה בנדל"ן יכולה להניב תשואה פרותית (שכירות) ותשואה הונית (עליית מחירי הנכס). רוב המשקיעים מחפשים להשיג את שתי התשואות במקביל.
לאחר שמחירי הנדל"ן למגורים עלו בעשור האחרון בעשרות אחוזים, קשה להאמין שמחירי הנדל"ן ימשיכו עוד לעלות ובמיוחד לאור התקופה הנוכחית (הקורונה).
התשואה ההונית (השבחת הנכס) כמעט ואינה קיימת היום, במיוחד כשמוסיפים את כל העלויות הנלוות שקיימות בעסקאות נדל"ן בחו"ל.
התשואה הפירותית (השכרה) פוחתת ככל שמחירי הנדל"ן עולים.
המשקיע מה הוא בכלל חיפש? שהכסף יעבוד ולא ירקב בריבית אפס בבנק.
לכן, משקיעים רבים שרוצים להמשיך ולקבל תשואות גבוהות על הכסף שלהם עושים זאת באמצעות מינוף הנכסים שלהם. מינוף הנכסים מאפשר לקבל תשואה גבוהה אבל מגדיל את הסיכון בצורה ניכרת.
השקעה בנדל"ן מלבד הסיכון הגלום בה מצריכה משאבים של כסף, זמן ואנרגיה.
כמו, התעסקות עם חברות ניהול, נזקים שהדיירים עלולים לגרום, נכס שעלול לעמוד ריק, בעיות מיסוי וכו"ב.
אז איך בכל זאת ניתן להישאר עם תשואות גבוהות ולישון בשקט בלילה?
קודם כל כל משקיע צריך להבין שהמטרה שלו היא לאו דווקא להיות בעל נכס אלא להרוויח כסף ככל שרק ניתן תוך מזעור הסיכון עד למינימום האפשרי.
הפתרון היחיד שמאפשר לקבל תשואה גבוהה, סיכון נמוך והתעסקות מינימלית הנו השקעות פיננסיות מגובות נדל"ן.
איך זה עובד?
הופכים להיות "בנק למשכנתאות" כמו שהבנק למשכנתאות מרגיש בנוח לתת הלוואה לרוכש הנכס כי הנכס משועבד לטובתו, כך המשקיע מרגיש בנוח לתת הלוואה כל עוד הנכס משועבד על שמו.
חשוב שיחס ההלוואה לשווי הנכס לא יחצה את ה-60% (LTV), כך שבמידה והלווה לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו המשקיע יכול לממש את התחייבות שיש כלפיו.
דרגת שעבוד ראשונה - השקעה בראש שקט
בהלוואות כנגד נכסים מתקיימות שתי אפשרויות לשעבוד הנכס ורישום מקרקעין; דרגה ראשונה ודרגה שניה. מי שרוצה להשקיע בסוג כזה של השקעה ורוצה שקט נפשי, צריך לדעת שהוא חייב להיות המלווה בעל הדרגה הראשונה בשעבוד. המשמעות היא שהמלווה בעל הדרגה הראשונה יקבל עדיפות על הנכס מאשר זה שבדרגה השניה. זאת אומרת, במקרה והלווה לא מצליח לעמוד בתשלומים ויש צורך להתחיל בתהליך של מכירת הנכס אז מי שרשום כדרגה ראשונה בשעבוד יקבל תחילה את הכסף ורק אחר כך יקבל מי שנמצא בדרגה ראשונה. כך קורה כשלוקחים הלוואה מהבנקים. הבנקים תמיד נמצאים בדרגה הראשונה. לכן, כשרוצים להיכנס להשקעה מגובה בנדל"ן על המשקיע להיות בטוח שהוא רשום כמלווה דרגה ראשונה בשעבוד הנכס.
יתרונות ההשקעה
- ריבית חודשית בטוחה על ההשקעה.
- שיעור נמוך של הלוואה ביחס לשווי הנכס.
- השקעה עם שעבוד ראשון לטובת המשקיע המעניק שקט נפשי.
- החזר ההשקעה אינו מושפע מדיירים שעוזבים לפתע את הנכס או מסבים נזק לנכס.
- השקעה קצובה בזמן.
חשוב להיכנס לתהליך רק בליווי של חברה המנוסה בסוג כזה של השקעה
ישנן לא מעט חברות אמריקאיות הפועלות לפי מודל זה בתחום השקעות. תפקידן לתווך בין משקיעים לבין לווים המעוניינים לקבל הלוואה לצורך קניית נכס. אותן חברות מלוות את הלווה ואת המלווה לאורך כל התהליך. הן בודקות את מצבם הפיננסי של הלווים ואת הנכסים ומיקומם.
חשוב, למצוא חברה מנוסה המבינה גם בנדל"ן וגם בצד הפיננסי של העניין ומוודאת שהמשקיע שנותן את ההלוואה ירשם בשעבוד הנכס כמלווה בדרגה ראשונה.
