אחת הדרכים המעניינות שמצאו צעירים רבים להתמודד עם יוקר הדיור בישראל היא לרכוש דירה בארץ זרה. האומנם? כן הם יכולים לקנות דירה קטנה בחו"ל במאות אלפי שקלים בודדים, וליהנות מתשואה גבוהה בהרבה מזו שבישראל (לפחות על הנייר). ההצעות האטרקטיביות ביותר לרכישה הן בדירות למגורים בגרמניה בכלל ובברלין בפרט. הנה כמה עיצות לרוכשים, כגון היכן מומלץ להשקיע, באילו דירות, ומה יש לקחת בחשבון כשמשקיעים בשוק הנדל"ן בגרמניה.
למה ברלין?
ברלין מציגה ביקוש לדירות מאוד חזק. בעיר עצמה יש חוסר עצום של בדירות. המצב בשטח הוא כזה שכל שנה נכנסים אליה 50 אלף תושבים חדשים, ונבנות בה בקושי 500 דירות חדשות להשכרה. זה בזמן ש־87% מתושבי העיר הזו גרים בשכירות. ברלין הפכה אם כן לעיר הצומחת ביותר והצעירה ביותר באירופה, ובה הביקוש של דירות , הוא מהגבוהים ביותר. מלבד זאת היא גם העיר הראשונה באירופה בכל הקשור לפתיחת עסקים זעירים ויש בה את אחוז הרווקים והרווקות הגבוה ביותר. כל אלו הם מהווים נתוני פתיחה המנבאים כי רכישת דירה להשקעה בברלין היא אכן השקעה חכמה עם תנובה לשנים רבות.
באיזה דירות בגרמניה לא מומלץ להשקיע
עדיין לא בהכרח מומלץ לרוץ ולרכוש כל נדל"ן בגרמניה. כן יש מי שיציעו לכם לרכוש נדל"ן מסחרי, בו התשואה היא של 8% עד 9%. אולם, יש לקחת בחשבון שבעוד שבנדל"ן מסחרי, בנייני משרדים לדוגמה, כאשר מדובר בשוכר גדול אחד, כמו בנק או חברת ביטוח, ברגע שהוא מחליט לעזוב את הנכס, אתה עלול למצוא את עצמך עם בניין חצי ריק. כמו כן יש לזכור כי המיקומים המבוקשים זזים עם הזמן ועם צירי תחבורה חדשים. יכול להיווצר מצב אם כי שנכס מסחרי שהיה מבוקש מאוד בתחילה, עומד פתאום ללא ביקוש. נוצר מצב בו כל מגדל משרדים חדש ומודרני בשולי העיר מתמלא בשוכרים שזזו מבניין אחר, מיושן, במיקום שכבר פחות נחשק. בנוסף יש לזכור כי גם לטכנולוגיה ולאינטרנט יש השפעה על ביקושי הנדל"ן המסחרי: כיום משרדים זקוקים לשטח יותר מצומצם, ובטכנולוגיה של היום אפשר עם לפטופ על השולחן לעשות כמעט הכל. אם אתם שוקלים השקעה בנדל"ן עדיף לבחור בנדל"ן שאינו מסחרי ולהתרכז בשוק הדירות בגרמניה, למרות שהתשואה ממנו היא בגובה של 5%.
בשל נהירת הרווקים והרווקות הצעירים, המהווים כיום 50% מאוכלוסיית ברלין, הדירות המבוקשות בעיר לא גדולות מ־50־60 מ"ר. רוכשי דירות גדולות יותר יגלו באופן פרדוקסלי, כי דירה גדולה היא השקעה פחות בטוחה כאשר מדובר בשוק בהשקעה בגרמניה ובעיקר בברלין, מאחד ויהיה לה ביקוש נמוך יותר.
חוקי השכירות בגרמניה–משהו שיש להתחשב בו
אלו מכם שהשתכנעו כי אכן יש להשקיע בשוק דירות בגרמניה. כדאי להם לשקול שוב, מאחר וישנם כמה נושאים שכדאי להתייחס אליהם בטרם תרוצו לבצע השקעה. והדברים לא נאמרו חלילה כדי לרפות את ידיכם.
יהיו מי שיגידו לכם כי בגרמניה לפי חוקי השכירות, לא ניתן להוציא דייר מדירה שכורה עד סוף ימיו, ויש לו זכויות עצומות. וכי בין היתר, בעל הבית הוא זה שאחראי כלפי הרשויות על תשלומי החשמל והארנונה, וכן על התחזוקה והתיקונים. אז זהו שלא הכל כל כך בעייתי. אין זה בהכרח נכון שאי אפשר בכלל להעלות שכר דירה. לפי החוק הגרמני מותר למשכיר להעלות לדייר מוגן באופן מצטבר עד 15% על פני שלוש שנים, אבל לא יותר מעליית ה'מיט שפיגל' שהוא מדד שכר הדירה הגרמני הממוצע למ"ר באותו אזור. קחו לדוגמה מצב בו המיט שפיגל ברחוב מסוים הוא 7 יורו למ"ר, והדייר באותה דירה משלם לפי 6.5 יורו למ"ר, אז המשכיר אינו רשאי להעלות לו ב־ 15% את דמי השכירות מאחר והסכום יעבור את ה־7 יורו המותרים באותו אזור. המיט מתעדכן פעם בשנתיים. העדכון האחרון נעשה במאי 2017, עם עלייה של 10% בהתאם לביקושים. צריך לזכור כי לכל אזור בברלין מיט שונה, וכמובן שכך גם לגבי שאר דירות בגרמניה.
אבל זה לא הכל, יש עוד עידכונים לגבי החוק הגרמני שאומר כי במידה והדיירים מתחלפים והמשכיר שיפץ את הדירה זכותו להשכיר במחיר חדש שיקבע לפי ראות עיניו.
חוקי המס בכל הקשור להשקעות
כאשר אנו בוחנים את חוקי המס על ההשקעה שלכם, כדאי שתדעו כי חשוב להבחין בין אחזקת הנכס על ידי יחיד לבין אחזקת הנכס על ידי חברה. ישראלי יחיד, להבדיל מחברה, המשקיע בשוק הגרמני, יחויב בגרמניה על הכנסות השכירות במס בשיעור של 25%. בנוסף, הכנסות השכירות שלו יחויבו במס בישראל, כשאז יעמדו בפני המשקיע שתי אפשרויות לתשלום המס בישראל, בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה: האחת תהיה תשלום של 15% זאת לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות שונות, דוגמת הוצאות מימון, הוצאות המס הזר ששולם בחו"ל וכדומה. השניה, שיעור המס השולי בו נושא היחיד בישראל, תוך הכרה בהוצאות המס הזר ששולם, וכן כל הוצאה אחרת בה נשא לצורך רכישת והשכרת הנכס.
נקודה נוספת שיש להתייחס אליה היא כי במידה והנכס בגרמניה יימכר, הרי שהעסקה תהיה כפופה למיסוי רווחי הון. בגרמניה, רווח הון ממכירת נדל"ן ימוסה לפי שיעור המס השולי הרגיל החל על רוכש יחיד בהנחה כי המקרקעין נמכרו עד 10 שנים מיום רכישתם. אולם, אם המקרקעין הוחזקו לתקופה של מעל 10 שנים, יינתן פטור ממס למכירה.
יש לזכור כי אמנת המס בין ישראל לגרמניה אינה מסייעת למשקיעים, מאחר והאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגרמניה היא ישנה, ולפיכך שיעור ניכוי המס במקור הוא גבוה יחסית למקובל באמנות החדשות של ישראל.
לנהל את הכל בשלט רחוק – בלתי אפשרי
אז איך עושים זאת? בעיקרון כל אחד יכול לטוס לגרמניה ולרכוש נדל"ן בעצמו. בפועל קצת קשה עד לא ניתן לעשות זאת בשלט־רחוק מישראל. אך שישנה גם אפשרות אחרת של פנייה לחברה המתמחה בכך, ולרכוש את הנדל"ן באמצעותה. ולרוב, זאת הדרך המומלצת למי שאינו רוצה לעסוק בכל היבטי הניהול, לרבות תשלומים שונים וגביית שכר דירה. בנוסף לשכר דירה שניתן להפיק מהנכס, ניתן יהיה במקרים מסוימים גם ליהנות מעליית הערך של הנדל"ן.
למה כדאי להשקיע
אם לא התייאשתם עד כה, כדאי שתדעו כי כן יש לשוק הנדל"ן למגורים בברלין פוטנציאל עליות מחירים משמעותי. על פי חברת הנדל"ן הגרמנית IVD עליות המחירים בעיר בין 1977 ל 2010 היו רק 25% וזאת ביחס ל 55% בהמבורג ו 135% במינכן. לאחרונה פרסם המגזין הבריטי Economist מחקר בו קבע כי קניית דירה להשקעה בברלין בפרט ובגרמניה ככלל הינה המשתלמת ביותר, וזאת לאור העובדה כי שוק הנדל"ן בגרמניה ככלל מתומחר בחסר של 17%.
אז בשורה התחתונה, כדאי לזכור כי רכישת דירה להשקעה בברלין מהווה הזדמנות להשקיע באופן סולידי באחת הערים הדינמיות ביותר בעולם כיום, וכי קיימת כאן אופציה למימוש רווחי גם כשמדובר בתקופה הקצרה או הבינונית.
