לא מעט מהמשקיעים בנדל"ן משקיפים גם אל מעבר לים בחיפוש אחר הזדמנויות לעסקאות נדל"ן בארה"ב. והנה לאחרונה, אי שם באופק של האוקיינוס השקט – הרחק עד לחוף הצפון-מערבי – החלו לצוץ "הזדמנויות קורונה" מיוחדות להשקעות נדל"ן בוושינגטון על רקע צניחת הריביות בארה"ב
למצוא השקעות נדל"ן בארה"ב שהן בסיכון נמוך ובעלות סיכוי לתשואה גבוהה – זוהי משאלת לבם של המשקיעים. ולמה מתקיים המרדף הזה אחרי השקעות נדל"ן בארה"ב? מסיבה מאוד פשוטה, מדובר בעסקאות נדל"ן המתבצעות בשלט רחוק ומלוות בהתעסקות שוטפת קטנה. "שגר ושכח".
כמובן שהמשקיעים יוצאים מנקודת הנחה (ואחת מפוכחת ביותר), שהמרחק הגיאוגרפי מונע מהם תחרות שוויונית עם המקומיים. אולם אם נשפוט לפי הנתונים והתנודות האחרונות בשוק הנדל"ן האמריקאי, מסתמנת תחרות שבה למשקיעים מישראל ישנו סיכוי גבוה יותר לזכות באם יחליטו להשתתף בה בשנה הקרובה. תחרות הנושאת את השם – השקעות נדל"ן בוושינגטון. כן, כפי שמסתבר, עבור המשקיעים המשקיפים אל מעבר לים, השקעות נדל"ן בוושינגטון מסתמנות כמטרה לוהטת מתמיד. לא בכדי, שוק הדיור בוושינגטון דורג בשנת 2020 במקום ה-7 בטבלת יעדי הנדל"ן האטרקטיביים של ענקית ניתוח מגמות השווקים בארה"ב 'בנקרייט' (Bankrate).
אך רגע לפני שניישם את העיקרון המנחה המפורסם של עסקאות נדל"ן -'לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן', ונשים את הנדל"ן בוושינגטון על הכוונת, חשוב לזכור עקרון מנחה נוסף שגם הוא נר לרגליהם של עסקאות נדל"ן – 'טיימינג, טיימינג, טיימינג'. כי כעת, לא רק נפתח חלון הזדמנויות להשקעות נדל"ן בוושינגטון, אלא נפתח חלון הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב, בכללי, "ארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות", שכיום הפכה גם לארץ הריביות המוזלות.
צניחת ריביות ומחירי נדל"ן בארה"ב
בדיוק כמו במשבר הסאב פריים בשנת 2008, גם במשבר הקורונה של שנת 2020 הבנק המרכזי בארה"ב(Federal Reserve) החליט לחתוך בצורה דרמטית את שיעור הריביות במדינה. הקורונה גררה מטה את הריבית במשק בארה"ב עד לשיעור כמעט אפסי של 0%-0.25%. במקביל לכך נרשמת ירידה גם בריבית על משכנתא
לקיחת משכנתא עבור רכישת נכס מניב היא זולה יותר כאשר שיעורי הריבית בצניחה. על פי CBRE, ירידת הריביות אמורה לתת תאוצה להשקעות בנדל"ן מסחרי בארה"ב משום שעלויות הגידור נמוכות יובילו להזרמת הון מוגבר, שבתורו, יוביל לצמצום הריבית המצטברת כל עוד שיעורי הריבית בארה"ב נמוכים – ועל פי רוב ההערכות הריביות בארה"ב ישארו נמוכות בשנים הקרובות.
סביבת ריבית נמוכה היא אטרקטיבית במיוחד עבור עסקאות נדל"ן. ובהתאם לכך, נוצרו "הזדמנויות קורונה" מבטיחות שהובילו לזרימת משקיעים אל שוק הנדל"ן האמריקאי.
המשקיעים זורקים בתורם חכה למים וממתינים בסבלנות לרגע הנכון לרכישת נכסים בארה"ב במחירים נמוכים יותר ביחס לשוק. ולפי תחזיות האנליסטים, השקעות נדל"ן בארה"ב בתקופת קורונה יעלו בחכת המשקיעים תשואות נאות – נאות במיוחד עבור אלו הדגים בחוף הצפון-מערבי של המדינה – פלורידה או קרוליינה הצפונית, וכאמור, וושינגטון.
כדאיות השקעות נדל"ן בוושינגטון
ברמת ההיכרות השטחית שלנו איתה וושינגטון מזוהה בעיקר בתור עיר הבירה האמריקאית. אך צריך לעשות את ההפרדה הגיאוגרפית המתבקשת בין העיר וושינגטון די.סי לבין מדינת וושינגטון. וושינגטון די.סי זו אכן עיר הבירה האמריקאית, העיר עם הבית הלבן ועם דני אבדיה , והיא ממוקמת בגבולות מחוז קולומביה שבחוף המזרחי של ארה"ב. ויש את מדינת וושינגטון השוכנת בחוף הצפון-מערבי.
מדובר במדינה בולטת בחוזקה מבין רוב השווקים האמריקאים, המובילה בדירוג הצמיחה הכלכלית מבין כל המדינות בארה"ב ומדינה המנהיגה מדיניות מיושנת אך ידידותית ברשות המיסים. לפי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין של ארצות הברית (Census) – בוושינגטון חיים כ- 7 מיליון תושבים והיא מדורגת במקום ה-9 מבין המדינות בארה"ב ברמת הגידול באוכלוסייה (גידול של 16% בכל עשור). רוב התושבים במדינה נחשבים למשכילים ובמעמד סוציו-אקונומי גבוה, וכראיה לכך שיעור האבטלה במדינה נמוך משיעור האבטלה הכללי בארה"ב (3.7%).
וושינגטון היא גם המדינה המובילה מבין כל מדינות ארה"ב בפרמטרים של תוצר מקומי גולמי, מספר משרות ההייטק ומספר העובדים בתחומי STEM (מקצועות המדעים וההיי-טק). לכן זה לא יפתיע לגלות שרמת ההכנסה הממוצעת למשק בית בוושינגטון (78 אלף דולר) היא גבוהה ב-20% מרמת ההכנסה הממוצעת בארה"ב.
מבחינת עוצמת הכלכלה, הפריון, יחס ההגירה, אופי התושבים ומשק התעסוקה, ניתן לומר בלב שלם כי השקעות נדל"ן בוושינגטון הן ערובה לבטוחה עבור המחפשים אחר עסקאות נדל"ן בארה"ב. אך מה לגביי המתרחש בנדל"ן בוושינגטון על שלל ענפיו – נדל"ן מסחרי, מניב או נכסי מולטי פמילי?
נדל"ן בוושינגטון – המסחרי, המשפחתי והמשובח
נכסי מולטי פמילי בוושינגטון הם הכוכבים האמיתיים של הנדל"ן במדינה. בדו"ח שפרסמה ענקית ייעוץ הנדל"ן CBRE נמצא כי סיאטל נמנית עם 5 הערים המובילות בהשקעות מולטי פמילי בארה"ב שביחד היו אחראיות ל- 40% מההון הזר שהושקע בשנת 2020 בגזרה הזו. לפי תחזיות המומחים ב CBRE- בשנת 2021 היקף ההשקעות בשוק נכסי המולטי פמילי בארה"ב יצמח בשיעור של 33%. שימו לב: לאחרונה הוחלט לצמצמם משמעותית את היקף הבנייה של נכסי מולטי פמילי בוושינגטון ,לכן חלון ההזדמנויות להשקעה במולטי פמילי בוושינגטון הולך ומצטמטם בהתאם.
נדל"ן מסחרי בוושינגטון נחשב גם הוא לסקטור השקעה אטרקטיבי במדינה. בהיבט הזה, הנתונים בשטח מראים כי עבור משקיעים מישראל היעד המבוקש ביותר עבור נדל"ן מסחרי בארה"ב הוא ניו יורק. היעד שאחריו ברשימה – נדל"ן מסחרי בוושינגטון. לא בכדי ג'ף בזוס יושב שם עם הנכס שלו ('אמזון') לצד ביל גייטס ('מייקרוסופט').
משבר כהזדמנות להשבחה – להשקעות נדל"ן בוושינגטון צורות רבות. מהבולטות ביניהן, זוהי השבחת נכסים מניבים למכירה. זוהי אסטרטגיית השקעות נדל"ן שבה קבוצת משקיעים רוכשת נכסים מניבים למכירה בוושינגטון, משדרגת אותם, ומעלה את דמי השכירות. נציין כי לאורך העשור האחרון ממוצע רווח נקי מהשבחת נכסים מניבים בוושינגטון עומד על שיעור גבוה יחסית של – 23 אלף דולר, בעוד התקופה הממוצעת להשבחת נכסים מניבים במדינה (200 ימים) נחשבת לנמוכה יחסית לשאר מדינות ארה"ב.
נכסים מניבים בוושינגטון: סיאטל וטאקומה
קיים שוני רב בין חלקיה הגיאוגרפיים של וושינגטון ברמת מחירי הנדל"ן אך במרכז העניינים היה ונשאר מטרופולין סיאטל – שם נולדו אל אוויר העולם ענקית המשלוחים 'אמזון', מעצמת המחשוב 'מייקרוסופט', יקרנית הקפה 'סטארבקס' והמלך של הגיטרות ג'ימי הנדריקס. במטרופולין סיאטל מתגוררים 3.3 מיליון תושבים – קרוב לחצי מכלל תושבי מדינת וושינגטון. בסיאטל נמצאים גם 3 המחוזות המאוכלסים במדינה – קינג קאונטי (672 אלף דולר מחיר ממוצע לנכס), סנוהמיש (520 אלף דולר) ופירס (385 אלף דולר). הנה כמה מהערים והמחוזות הבולטים במטרופולין הצבעוני ביותר של וושינגטון.
- קירקלנד (Kirkland) – אם אתם יכולים להרשות לעצמכם את תג המחיר הגבוה של הנכס, מחוז קירקלנד הוא מקום טוב להשקעות נדל"ן. המחוז מרוחק רק 11 ק"מ מסיאטל ונחשב לאטרקטיבי במיוחד עבור תושבי המטרופולין. שכר הדירה הממוצע במחוז קירקלנד עומד על 2,500 דולר.
- ספוקיין (Spokane) – העיר שזכתה בפרס"All-America City" (המוענק לקהילות משגשגות בארה"ב) 3 פעמים ב-4 העשורים האחרונים. ספוקיין היא מהפייבורטים עבור השקעות נדל"ן בוושינגטון בשנת 2021, וזאת משום שמחירי הנכסים למגורים בעיר הם זולים יחסית ושכר הדירה הממוצע בעיר עומד על 1,300 דולר. קחו בחשבון גם את שוק המולטי פמילי בעיר שפעיל מאוד בגזרת עסקאות הנדל"ן.
- סיאטל – (Seattle) העיר סיאטל עצמה מונה קרוב ל-800 אלף תושבים, ומבחינה היסטורית, היא מדורגת בין 50 הערים המובילות בהשקעות נדל"ן בארה"ב לטווח ארוך. בעיר סיאטל נרשמה ירידה קלה של 2.4% במחירי הנכסים למגורים, וכעת, מחיר חציוני לבית בעיר הוא 650 אלף דולר. לפי התחזיות של אתר השקעות הנדל"ן בארה"ב 'זילו' – (Zillow) מחירי הנכסים בסיאטל צפויים לרדת בעוד 0.2% בשנה הנוכחית.
- טאקומה: המטרופולין הגדל ביותר במדינה שבו גם פועל נמל גדול המשמש כציר מרכזי בהעברת סחורות מארה"ב (גם של 'אמזון' בין היתר). טאקומה היא ביתן של חברות ענק מתעשיית ההיי-טק והמדע ושל לא פחות מ- 8 מוסדות להשכלה גבוהה ונהנית ובשל כך נהנית משיעור הגירה חיובי בקרב צעירים משכילים. נכון להיום, מחיר ממוצע של נכס למגורים בטאקומה הוא- 370 אלף דולר ושכר הדירה הממוצע בעיר עומד על- 1790 דולר.
אחים לנכס: הקשר הישראלי למיסים בוושינגטון
ישראל וארה"ב הן ידידות כבר שנים רבות. בגזרה הצבאית הן מחליפות נשקים מתקדמים ועומדות יחדיו בגבורה מול האיסלאם הקיצוני, ולשתיהן קרוב-רחוק משותף בדמותו של פוטין. לא תמיד האחת מקפידה להרים טלפון לשניה ולשמור על הגחלת בוערת, אבל בשטח יש ביטויים רבים לידידות ארוכת השנים בין השתיים. בהקשר הנדל"ני, ביטוי בולט במיוחד לכך הוא אמנת המס בין ישראל לארה"ב. נרחיב.
לפי אמנת המס בין ישראל לארה"ב – למדינה שבה שוכן הנכס ניתנת זכות המיסוי הראשונית ולאחריה במדינתו של המשקיע. כך למשל, אזרח ותושב ישראל המשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות רכישת נכס מניב הכנסות משכירות, הוא ישלם את המיסים בארה"ב ובהמשך במדינת התושבות (במקרה הזה, ישראל) כאשר הוא נשען על האמנה החתומה בין המדינות למניעת מצב שבו ישלם מס כפול.
בוושינגטון, רשות המיסים ידידותית במיוחד עבור המשקיעים בנדל"ן. מדובר באחת מ-7 המדינות בארה"ב בהן לא פועל מיסוי ישיר ואינו מוטל מס הכנסה. המיסים בנדל"ן בוושינגטון נחשבים לנמוכים יותר בהשוואה למדיניות רשות המיסים בארה"ב כולה ובכך מפנקים עסקאות נדל"ן באופציות משתלמות כמו קיזוז במשכנתאות, הוזלת דמי ניהול נכסים, דמי אחזקה זולים – ושאר משתנים שמטבע הדברים תורמים לכדאיות רכישת נכסים מניבים למכירה.
By and Buy
ההזדמנויות להשקעות נדל"ן בוושינגטון הן מגוונות במיוחד ומשקיעים יכולים לקצור תשואות גבוהות בעסקאות נדל"ן מניב, בייחוד בשוק המולטי פמילי ובאמצעות השבחת נכסים, וגם בגזרת נדל"ן מסחרי. לאחרונה התקבלה החלטה ברשות המסים בישראל להפחית את מס הרכישה מ-8% ל-3%, וניתן רק לשער שלהחלטה הדרמטית הזו תרם הסקס אפיל של השקעות נדל"ן בארה"ב המושך מחוץ לקופת המדינה כספי משקיעים.
חשוב לומר כי השקעות נדל”ן בארה"ב מזמינות גם את המשקיעים חסרי הניסיון או משקיעים בעלי הון עצמי נמוך – אלו יכולים להיכנס כשותפים בפרויקטים גדולים עם מספר משקיעים וכך לחסוך בעלויות הלוואות או תיווך לרכישת הנכס.
במדינת וושינגטון ישנו מעין מוטו בלתי רשמי שקבעו שבטי הצ'ינוקאנים החיים בהרי הצפון: by and by – שפירושו "רק הזמן יגיד". האם משקיעים צריכים לתלות את תקוותיהם בהשקעות נדל"ן בוושינגטון עבור התשואה המיוחלת? אתם יודעים מה יגידו לכם השבטים, כעת זה הזמן לשאול אצל חברות יזמיות נדל"ן, פלטפורמות להשקעות נדל"ן או קרנות השקעה המתמחות באיתור נכסים.
