השקעה בגרמניה סקירה כללית
על עוצמתה של גרמניה אין צורך להרחיב, גרמניה היא הכלכלה החזקה ביותר באירופה ורביעית בכל העולם. הכלכלה הגרמנית הינה הכלכלה הדומיננטית בגוש האירו ומייצבת את הכלכלה באיחוד.
בשנים שבין 2010-2018 הכלכלה בגרמניה צמחה ב-2.1%, בעוד שאצל שאר מדינות אירופה הצמיחה הממוצעת עמדה על 1.6% בלבד.
הצפי הוא שגרמניה תמשיך להראות נתוני צמיחה טובים יותר משאר מדינות אירופה.
במאמר הזה נציג סקירה על מגמות הנדל"ן בגרמניה.
מחירי הדירות בגרמניה ממשיכים לעלות
מחירי הנדל"ן למגורים במדינה בשנים 2008-2019 עלו מעל ל-50%. מחירי הנדל"ן המשיכו לעלות גם בתקופת הקורונה בשיעור של 11.12% נוספים. צפוי שעד סיומה של שנת 2021 מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב- 13.61% (זאת לפי הנתונים של Q1 2021 בה עלו המחירים ב-4.02%).
מצוקת הדיור בגרמניה הייתה קיימת עוד מלפני המגפה. בשנת 2019 נבנו כ- 300 אלף דירות בעוד שהצורך לדירות למגורים עמד על 350 אלף ₪ בשנה. גם היום הביקוש לדירות גבוה מההיצע הקיים
יעדי השקעה מובילים בגרמניה
צפון המדינה
ברלין – מחירי הדירות למגורים ממשיכים להיות במגמת עלייה, מחירי הדירות עלו בתקופה האחרונה ב 7.2% בממוצע. עלות ממוצעת למ"ר מגיעה כיום ל- 5,707$.
הנובר (Hannover) – מחירי הדירות עלו ב -8.1% מ-2,877$ למ"ר ל0- $3,350 מ"ר.
המבורג – המחיר החציוני לדירה בעיר עלה ב- 9.5% במהלך שנת 2020 ומגיע ל 5,716$ למ
מערב המדינה
דורטמונד (Dortmund ) – העיר עם העלייה הגבוהה ביותר באזור עם 12.4%, מחיר דירה עומד על 2,492$ למ"ר בלבד.
קלן (Cologne) – מחיר החציוני מגיע ל- 3,609 אירו למ"ר עם עליה ממוצעת של 10.6%.
דרום המדינה
בדרום המדינה עלו מחירי הנדל"ן בצורה מתונה יותר לעומת אזורים אחרים במדינה.
מינכן – מחירי הדירות עלו ב- 5.1% למחיר של 7,7882 אירו למ"ר.
פרנקפורט– המחירים עלו ב 5.5% למחיר של 4,4138 אירו למ"ר.
מזרח גרמניה
יתרונות השקעה
מזרח גרמניה מהווה אלטרנטיבה מצוינת למשפחות בראשית דרכם המעוניינות לגור בערים עם מרכזי תרבות ופנאי ותשתיות נוחות.
הגירה חיובית למזרח גרמניה מגדילה את כוח הקניה של התושבים דבר שהופך את הערים המזרח גרמניות לייפציג, דרזדן, קמניץ , פוטסדאם ,אפורט ליעדי נדל"ן אטרקטיביים עבור המשקיעים.
העיר ליפציג, שהפכה ליעד השקעה מועדף על המשקיעים, קצב גידול האוכלוסייה שלה הוא מהגבוהים בגרמניה (קצב גידול של 10%).
מיסים ועלויות נלוות לרכישת דירה בגרמניה
- ברכישת דירה, עלות התיווך נעה בין 3%-6% ממחיר העסקה ומשולמת בדרך כלל על ידי הקונה. אפשר גם לדרוש מהמוכר לשאת בחלק מהעלויות (לסכום התיווך חובה גם להוסיף מע"מ לפי 19%).
- בהשכרה, עלות התיווך חלה בדרך כלל על השוכר – מדובר בדרך כלל על מחיר תיווך של 1-2 חודשי שכירות +מע"מ.
- נוטריון – עסקה מתבצעת בנוכחות נוטריון שדואג לרישום הנכס בטאבו. עלות הנוטריון הינה כ 2% מעלות הנכס (יש להוסיף מע"מ כחוק לפי 19%)
- מס רכישה – מס הרכישה משולם לרשות המקומית. בכל מחוז מחיר המס שונה, למשל, בברלין המס יכול להגיע ל-6%. באזורים אחרים כמו סקסוניה הוא רק 3.5%.
טבלת מס רכישה:
Buying a house in Germany_ Taxes, costs & fees
- שמאות – נדרש שמאי לנכסים מעל 500 אלף אירו.
- מיסים עירוניים – הינו חובה על כל בעלי הנכסים בגרמניה, ויש לשלם אותו למשרד המס המקומי שלך (Finanzamt). הסכום לתשלום מחושב על ידי הכפלת הערך המוערך של הנכס בשיעור המס המקומי (איפשהו בין 0,26% ל -1%).
- משכנתא – משקיעים זרים יכולים לקחת משכנתא עד 70% מערך הנכס (ריבית-2.5%-5%)
- מס רווחי הון (מס שבח) – קיים על נכס שגילו פחות מ-10 שנים המס עומד על 25% ועל זה יש להוסיף מס סולידריות בסך 5.5% משווי השבח הריאלי. (5.5%*25%=1.375) ולכן בסופו של דבר מס שבח יכול להגיע עד ל 26.375%.
- מס הכנסה על השכרת נכס – הכנסה משכירות חייבת במס לפי שיעורי מס פרוגרסיביים (מדרגות מס לפי הכנסה). בעל הנכס יכול לנכות ממס ההכנסה את כל ההוצאות שלו על הנכס כולל פחת של 2% (לדירות חדשות מעל 8 שנים הפחת הינו 3%). הוצאות לשם השבחת הנכס אינם נכללים כהוצאה שוטפת אלא מצטרפים לעלות המופחתת של הנכס.
- ניהול נכסים- תשלום לחברות ניהול, אם יש צורך בהן.
טבלת מדרגות מס בגרמניה:
|
Taxable income range for single taxpayers (EUR) |
Tax rate (%) |
|
|
0 |
9,744 |
0 |
|
9,744 |
57,918 |
14-42* |
|
57,918 |
274,612 |
42 |
|
274,612 |
and above |
45 |
