יוקר הנדל"ן בישראל שובר שיאים חדשים בכל חודש, לעומתו מציעים הבנקים ריבית מעליבה על הפיקדונות שלכם, שני גורמים אלו הם ללא ספק בין הסיבות העיקריות לכך שישראלים המוצאים עצמם עם כסף פנוי להשקעה נמשכים על ידי ההצעות הבלתי פוסקות הקופצות עליהם מכל פינה, לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל. האם אכן מדובר באלטרנטיבת השקעה ראויה? ומהם הדברים שיש לקחת בחשבון כדי לשמור על ההשקעה שלך.
השקעה בנדל"ן – היכן?
זו יכולה להיות ניו-יורק, לוס אנג'לס, ברלין, לייפציג, בוקרשט או כל עיר אחרת. ריבוי ההצעות להשקיע בנדל"ן מעבר לים יכול להיות מבלבל. אבל ישנם מספר מדדים שיש לקחת בחשבון בטרם תיפנו להשקיע. הראשונה היא כמובן התשואה שתקבלו עבור כספכם. את זו תוכלו לקבוע לא רק על פי המדדים של חברות ההשקעה השונות העוסקות בתחום, אלא גם לפי הביקוש לדירות באותה עיר, התחלות הבנייה הקיימות והעתידיות בה, הפיתוח העתידי של המקום וסוג האוכלוסייה שנמשך אליה.
דוגמה בולטת להשקעת נדל"ן כזו היא ברלין, המהווה את השם החם הנוכחי בתחום השקעות נדל"ן בגרמניה. בברלין, עיר של שוכרי דירות, ניתן לראות תורים הנוצרים לפתע ברחובות צדדיים ובכניסות לבניינים המורכבים מעשרות מחפשי דירות, המחכים למתווך שיגיע כדי להראות להם את הדירה. מחיר השכירות בשנים האחרונות בברלין הולך וגואה ועלה בכ- 120% מ-2009 ועד היום.
ברלין גם הפכה ליעד מועדף לסטודנטים ולצעירים מכל העולם בשל מוסדות הלימוד הנחשבים שלה, וממשלת גרמניה מעודדת את הגעתם של סטודנטים מארצות שונות, להם היא מעניקה מגוון מלגות ומנגנוני סיוע. בנוסף, עלות המחייה הנמוכה יחסית בברלין הופכים אותה לסביבת לימוד אידיאלית בעבור סטודנטים רבים.
כמובן שאת הפריחה בשוק הנדל"ן בברלין במרוצת השנים האחרונות יש גם לייחס למדיניות ההשקעה של ממשלת גרמניה בעיר. מדיניות זו באה לידי ביטוי בפיתוחם של פרויקטים ציבוריים, יחד עם גישה עסקית נבונה המושכת לעיר מעסיקים רבים. השילוב של שני אלו יחדיו מהווה מתכון מושלם לצמיחה ולתנועה מתמדת של תושבים חדשים, המעוניינים לקבוע את ביתם בעיר. מנתונים של הרשויות המקומיות בגרמניה, ברלין נהנית מנתוני הגירה חיוביים ומרשימים לפיהם עומד היחס בין המגיעים לעיר לעוזבים על כ-50 אלף תושבים לטובת המגיעים בשנה. במקביל מספר התחלות הבנייה החדשות למגורים בעיר נמוך משמעותית מן הביקוש הזה, אשר רק הולך ומתגבר, והדבר גורם באופן טבעי לעליית עקבית במחירי הנדל"ן בעיר, עלייה שככל הנראה לא תדעך בתקופה הקרובה.
איך אפשר לבצע השקעות נדל"ן בצורה נבונה?
השקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות משימה מורכבת, לכן כל מי שמעוניין להיכנס לתחום נדרש לזהירות רבה ולשיקול דעת. בחו"ל ניתן למצוא נכסים במחירים נמוכים יחסית לארץ שמתחילים בכמה עשרות אלפי דולרים. במקביל ניתן לבחון ולמצוא כי התשואות על הנכס יכולות להגיע לשיעורים גבוהים יותר מאלה הקיימים כיום בישראל.
אולם מנגד, השקעה כזו טומנת בחובה סיכונים. צריך לזכור כי הנגישות שלכם לנכס מוגבלת, וכי קשה לנהל אותו בשלט רחוק, וברוב המקרים הרי שרוב הסיכויים הם כי הטיפול השוטף באחזקה ובהשכרה יתבצע בידי חברת ניהול. סיכון נוסף קשור להכרת השוק המקומי, וזה כבר דורש מחקר שוק מעמיק.
לא משנה היכן תחליטו להשקיע שתי נורות אזהרה אלו צריכות לשמש אתכם כנר לרגליכם. אז איך מתגברים על הקושי?
מי שיכול להציל אתכם מהמצב הזה הוא חברת השקעות העוסקת בתחום של השקעות נדל"ן בחו"ל, ולה יש הכרה עם השוק המקומי שמעניין אתכם. מדובר למעשה בבסיס השקעה במודל של יוזמה משותפת (Joint venture) שבמרכזו עומד אינטרס הרווחיות ההדדי, וכך באמצעות ניהול מקומי מקצועי של צוות מנוסה ובעל מוטיבציה אשר עובד בחו"ל בהתאם לאסטרטגיות ניהול והשקעה ברורות, ושאנו המשקיעים דואגים כי יהיה מתוגמל בהתאם לתוצאות. נוכל להביא למעשה ערך מוסף רב להשקעה. עזרתו של צוות כזה מאפשרת את ההשבחה ואת מימוש הפוטנציאל הגלום בנכס. בעיקרון אינטרס הרווחיות ההדדי מונע על ידי המשוואה הפשוטה לפיה ככל שתגדל התשואה המצטברת מהנכס, במקביל יגדל הרווח של שני הצדדי השותפים.
נקודות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת
לכל מי שמשקיע מומלץ לעשות "שיעורי בית". ראשית, כדאי לבדוק את אמינותו של השותף שלקחתם כמובן. בישראל פועלים לא מעט יזמי נדל"ן וחברות/נציגויות אשר מציעים דירות ונכסים לצורך השקעות נדל"ן בחו"ל. רכישה של נכס בסכום כה גבוה מחייבת בדיקת עומק מקיפה של הגורם דרכו אתם מבצעים זאת.
יש לא מעט סיפורים על יזמים וחברות שעקצו משקיעים, במיוחד כאלה שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. לפני שמעבירים כסף חשוב להבין בדיוק מהו הנתיב שהכסף צפוי לעשות, ומהן הערבויות הניתנות לכן מהיזם/החברה.
לפני שמחליטים על הנכס המיועד עבור השקעות נדל"ן בחו"ל, יש לבדוק היטב אם אכן מדובר במיקום אטרקטיבי ומבוקש באותה עיר. נכס במיקום מרכזי יהיה לרוב נכס אשר יהיה קל יותר למצוא לו שוכרים מאשר דירה במקום נידח. לא כדאי לקנות חתול בשק, לכן דאגו להשתמש בכל הכלים העומדים לרשותכם על מנת לוודא כי אתם משקיעים בנכס בסביבה טובה ומבוקשת שיוכל להניב לכם תשואה נאה. כמו כן, יש גם לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין עלויות שלא תמיד תראו אותם מראש, כמו עלויות ביטוח, למשל. ובהחלט יש הבדל אם משקיעים בנכס ישן או חדש, מבחינת תחזוקת המבנה.
בכל מדינה שיטת המיסוי על נדל"ן מעט שונה, ולכן חשוב לבחון היטב את מדיניות המס במדינה בה אנו מעוניינים לקנות את הנכס. כמו לדוגמה בגרמניה, שם המשקיע בשוק הנדל"ן, יחוייב על הכנסות השכירות במס בשיעור של 25%. כמו כן, במידה והנכס בגרמניה יימכר, הרי שהעסקה תהיה כפופה למיסוי רווחי הון. בגרמניה, רווח הון ממכירת נדל"ן ממוסה לפי שיעור המס השולי הרגיל החל על היחיד זאת במידה והמקרקעין נמכרו עד 10 שנים מיום רכישתם. אולם, אם המקרקעין הוחזקו לתקופה של מעל 10 שנים, יינתן פטור ממס.
כמו כן, יש לבדוק את חוקי המיסוי בישראל על כספים שמתקבלים מאחזקת נכס בחו"ל. לכן עבור השקעות נדל"ן בחו"ל, כמו לדוגמה בגרמניה, יהיה חיוב במס עבור הכנסות משכירות. במקרה כזה ישנן שתי אפשרויות העומדות לרשות המשקיע לתשלום המס בישראל, בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה: האחת, תשלום של 15%, זאת לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות שונות, דוגמת הוצאות מימון, הוצאות המס הזר ששולם בחו"ל וכדומה. השניה, שיעור המס השולי בו נושא היחיד בישראל, תוך הכרה בהוצאות המס הזר ששולם, וכן כל הוצאה אחרת בה נשא לצורך רכישת והשכרת הנכס. שימו לב גם כי האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגרמניה היא ישנה, ולכן שיעור ניכוי המס במקור הוא גבוה יחסית למקובל באמנות החדשות של ישראל.
ניתן לומר כי משקיעי נדל"ן רבים חוששים מביצוע השקעות בחו"ל, ובמקרים רבים לא בצדק. מאחר ובמרבית המקרים, מדובר בהזדמנויות השקעה טובות הרבה יותר מהשקעה בנדל"ן בישראל, אך אותו החשש שקיים בהם גורם להם לוותר עליהן, וחבל.
