בשנת 2016 דורגה גרמניה במקום השלישי בעולם בעסקאות נדל"ן להשקעה, כאשר חלק מכובד מהנתח היה השקעות נדל"ן שבוצעו בעיר ברלין, ולא בכדי. שהרי גרמניה היא מדינה עם כ-80 מיליון תושבים ולרשותה עומדת אחת הכלכלות החזקות בעולם. אז איפה ניתן ורצוי למצוא דירות למכירה בגרמניה, מה כדאי שנדע לגבי שוק השכירות הגרמני ועוד.
האם ברלין מסתמנת כיעד השקעה?
ברלין היא העיר הגדולה והמאוכלסת ביותר בגרמניה, ומתגוררים בה כ-10 מיליון תושבים, כאשר קצב הגידול הדמוגרפי שלה יכול להכיל עוד עשרות אלפי מהגרים המגיעים לעיר מדי שנה. ברלין הפכה למעצמת שכירות, כאשר הביקוש על שכירות של נדל"ן – אם לצרכי מסחר מסחרי או לצורכי דיור – גבוה מזה הקיים בשוק.
במצב שוק רגיל, מחירי נדל"ן בברלין היו אמורים לזנק לסכומים אסטרונומים. אולם חוקי הפיקוח הקפדניים המושתים על שוק הנדל"ן והשכירות בעיר, שומרים על רף מחירים נוח, מה שהופך דירה להשקעה בברלין לאטרקטיבית במיוחד בשל המחיר המשתלם, הביקוש לשכירות והתשואה הנאה. במילים אחרות, דירות בגרמניה, ובעיקר בברלין, אינם נשארים ללא דורש למשך זמן ארוך במיוחד.
ואכן בכל עסקת נדל"ן, תמיד שאלת המאה היא, באיזה אזור כדאי לרכוש, והאם לרכוש דירה גדולה במקום שתי דירות קטנות.
מעוניין לרכוש דירה בגרמניה? - כמה דברים שחשוב לדעת אותם
חשוב לדעת כי דירות בגרמניה מושכרות כשהן ריקות ועירומות כמעט לחלוטין. ולפי החוק הגרמני, הדברים היחידים שחייבים להיות בדירה, מלבד מקלחת, שירותים ואמצעי חימום כלשהו (כלומר מערכת הסקה/תנור פחמים) – זה כיור וכיריים. תתפלאו אבל רובן המוחלט של הדירות בגרמניה שעומדות להשכרה מגיעות ללא מטבח ואפילו בלי בתי מנורה בתקרה.
וזהו גם האופן בו השוכרים צריכים לעזוב את הדירה לכשמסתיימת תקופת השכירות. ואכן ברוב חוזי השכירות מתחייבים השוכרים להחזיר את הדירה בדיוק באותו מצב שבו קיבלו אותה, כלומר , בין היתר, הם מחויבים לצבוע את קירותיה מחדש בלבן ולסתום כל חור שאי פעם עשו בה.
כאשר רוכשים דירות בגרמניה ומשכירים אותן, מדברים על שכ"ד "קר" ושכ"ד "חם". אלה הם מונחי יסוד שכל שוכר וכל בעל בית צריכים להכיר: שכר דירה "קר" הוא למעשה שכר הדירה הבסיסי, כפי שנהוג בישראל. שכר דירה "חם" כולל בתוכו גם הוצאות חימום ומים וגם מסי עירייה. מעבר לשכר הדירה ה"חם", המועבר בכללותו ולבעל הבית, והוא זה האחראי על פי חוק לטפל בחשבונות החימום והמים, החשבונות היחידים שהשוכרים יצטרכו לשלם בנפרד הם חשבונות בעבור חשמל, טלפון, אינטרנט וטלוויזיה (בגרמניה נהוגה אגרת טלוויזיה).
עובדה שחשוב לקחת בחשבון היא כי חוזי השכירות הסטנדרטיים בגרמניה אינם מוגבלים בזמן, מה שאומר שכדי להוציא דיירים מדירה שהם שוכרים צריך בעל הבית להוכיח שהם הפרו את החוזה או להוכיח שהוא או מי מבני משפחתו מבקשים לעשות בדירה שימוש עצמי. אומנם החוק הגרמני מאפשר לבעלי דירות להגביל את חוזי השכירות בזמן, אבל מדובר רק בשני מקרים – הראשון, במידה ויש שיפוץ גדול המתוכנן עבור הדירה בעתיד הקרוב, או אם הבעלים מתכוונים לעשות בה שימוש בעצמם בעתיד הקרוב. בכל מקרה הסיבה להגבלת זמן השכירות חייבת להופיע בחוזה.
