השקעה ביוון-סקירה כללית
ההיבט הכלכלי
המשבר העולמי שפרץ ב- 2008 פגע קשות במדינות רבות בעולם ובאירופה. מבין המדינות שנפגעו במיוחד היו ספרד, פורטוגל, איטליה קפריסין ויוון.
תוך שנה, ב-2009, המשבר העולמי הוביל את יוון למשבר כלכלי עמוק, והתוצר התכווץ ב-20%, וב-2013 שיעור האבטלה הגיע לכ-25% מכלל כוח העבודה.
המשבר ביוון סיכן את היציבות הכלכלית של האיחוד האירופי דבר שאילץ את יוון לבקש סיוע מה-IMF (קרן המטבע הבינ"ל) ומהאיחוד האירופי בסך 300 מיליון יורו תמורת רפורמות כלכליות שכללו קיצוץ חד בפנסיות ובתקציבי הרווחה.
יוון מתאוששת
בשנת 2018, לאחר 3 תוכניות חילוץ, כלכלת יוון החלה לגלות סימני צמיחה חיוביים בכל הפרמטרים הכלכליים, ומחירי הנדל"ן במדינה החלו להראות מגמת עלייה. בנוסף לכך, רפורמות המס שנעשו מצד הממשלה היוונית בתחום הנדל"ן, יצרו הזדמנות פז למשקיעים מכל רחבי העולם לבוא ולרכוש נכסי נדל"ן במדינה.
יוון מראה התאוששות יפה גם בפן המסחרי, ומדינות רבות קונות את הסחורות שלה. היצוא שלה עלה כבר שישה חודשים ברציפות (8.5% יצוא בחודש פברואר 2021).
לאחרונה הודיעה ממשלת יוון על תוכנית הבראה בסך 57 מיליארד יורו שבו יוון תשקיע ב-118 השקעות שונות בעיקר בתחום האנרגיה הנקייה, חינוך וטרנספורמציה דיגיטלית. עוד מתוכננות 64 רפורמות שיגבירו את התחרותיות וישפרו את הסביבה העסקית.
קרן המטבע הבינלאומית (IMF) צופה המשך צמיחה של 3.8% בשנת 2021 ו- 5% בשנת 2022.
מגמות נדל"ן במדינה
נדל"ן מסחרי (חנויות ומשרדים)
שוק המשרדים, כמו ביתר הערים המרכזיות באירופה, חווה בשנים האחרונות טלטלה אך לפי המגמה החיובית הקיימת היום, הביקוש למשרדים צפוי לחזור לעצמו כבר ברבעון השני של 2021.
חנויות רחוב – לאחר ירידה של 5-10% במחירי השכירות של חנויות ברחובות הערים, וירידה חדה יותר באזורי התיירות, מחירי הנדל"ן חזרו לרמתם ההתחלתית ואף חל גידול משמעותי בשוק זה לעומת 2020 .
נדל"ן למגורים
בשנים 2007-2017, בתקופת המשבר, מחירי המגורים ביוון צנחו ב-47.7%, השוק החל להתאושש בשנת 2018 כאשר מחירי הנדל"ן עלו ב 3.51% וב- 7.56% נוספים ב- 2019.
בשנת 2020 כאשר פרצה מגיפת הקורונה היתה ירידה משמעותית בהיקף השקעות הנדל"ן כמו שקרה במדינות רבות בעולם. ההון להשקעות נדל"ן שהגיע ממשקיעים זרים ירד בתקופת הקורונה ב-42.5% ל- 593 מיליון יורו, אך עדיין זהו סכום יפה מאד.
כיום, גם בזמן הקורונה, מחירי הבתים ביוון ממשיכים להיות במגמת עלייה אך בצורה מתונה יותר בהשוואה לעליית המחירים המדהימה שהיתה בשנת 2019, לפני פרוץ המגיפה.
דוגמאות לעליות המחירים שהיו ביוון בתקופת הקורונה:
- אתונה- עיר הבירה, מחירי הדירות עלו בשיעור הגבוה ביותר במדינה עם עלייה שנתית של 5.61% (7.65% ברבעון האחרון). למרות העליה המרשימה אלו נתונים נמוכים לעומת העליה שהיתה בשנת 2019 (11.66%).
- סלוניקי – העיר השניה בגודלה במדינה, מחירי הדירות עלו ב- 4.26% (6.28% ברבעון 3 של שנת 2020) ירידה לעומת הרבעון המקביל של 2019 שם העלייה היתה בשיעור של 7.75%.
- ערים אחרות ביוון – מחירי הנדל"ן עלו במונחים ריאליים ב- 1.58% לעומת העלייה בשיעור של 5.37% שהיתה שנה קודם לכן.
תשואות על נכסים
באתונה התשואות על נכסים נעות בין 4.65% -5.16% ברוטו.
עלות ממוצעת של רכישה של מ"ר באתונה יעמוד על 1541 יורו במרכז העיר ו-1307 יורו לנכסים מחוץ למרכז העיר.
למקור הטבלה: לחץ כאן
משכנתאות לזרים
תושבי חוץ יכולים לקחת משכנתא עבור הנכס שברשותם אך משכון הנכס לטובת הבנק כפי שקורה בישראל אינו מספיק ויש גם צורך להפקיד לבנק פיקדון בנקאי של לפחות 50% מערך המשכנתא.
ריבית ממוצעת על המשכנתא היא בשיעור של כ-2.9% , היתרון בלקיחת משכנתא ביוון היא שאין קנסות ועמלות של פירעון מוקדם וכיו"ב.
מיסים על השקעות נדל"ן ביוון
אזרחי המדינה וגם משקיעים זרים ממוסים על הכנסתם מנדל"ן באופן פרוגרסיבי, זאת אומרת לפי מדרגות מס. המיסוי על הכנסות של 12,000 יורו יעמוד על 15%, מ- 12,000 יורו ועד ל- 35,000 יורו המס יהיה 35% ומעל ל- 35,000 יורו המס יהיה בשיעור של 45%.
בשנת 2020 מדרגת המס של 10% בוטלה ולפיכך על הכנסות של עד 12,000 יורו בשנה אין מס.
אמנת מס ישראל-יוון
קיימת אמנת מס בין ישראל לבין יוון אך קיימת סתירה בין הנוסח העברי לבין הנוסח האנגלי. הסתירה יוצרת ערפול, לפי חוות דעת של מומחים הנוסח האנגלי גובר על הנוסח בעברית.
בדרך כלל, אמנות מס בין ישראל לרוב המדינות בעולם מקנות זכות ראשונים לתשלום מס במדינת המקור, ולאחר מכן כשמשלמים את המס בישראל מקבלים זיכוי על סכום המס שכבר שולם במדינת המקור. לעומת זאת, באמנת המס עם יוון, הוראות הנוסח האנגלי קובעות שההכנסות שמפיק תושב מדינה זרה ימוסו במדינה אחת בלבד. מה שאומר שישראלי שמשקיע ביוון לא יצטרך לשלם מיסים על ההכנסות שלו בישראל. וזהו דבר ממש טוב למשקיעים. האמנה מתייחסת גם להכנסה משכירות (סעיף 6 לאמנה) וגם למס רווח הון ( סעיף 13 לאמנה)*.
מס שבח ומס רכישה
ביוון, מס רווחי הון (מס שבח) בוטל כבר בשנת 2010, ועדיין לא ברור אם ומתי יחול מחדש. במידה והמס יחזור לתוקפו, אז מס השבח כנראה יעמוד על כ- 15% משווי הנכס.
כפי שצוין קודם לכן, גם בעניין מס שבח, הנוסח האנגלי פוטר את הישראלים מתשלום מס שבח בישראל. למרות הפטור ממס זה עדיין חלה חובה לדווח על ההכנסות בישראל.
מס רכישה ביוון עומד על כ- 3% בלבד משווי הנכס.
תשלום מע"מ
קיים תשלום מע"מ של 24% על נכסים חדשים (עד 6 שנים) המתבצע בעת הרכישה. נכסים ישנים יותר פטורים מתשלום מע"מ.
נסכם ונאמר, שאם אתם מחפשים השקעת נדל"ן טובה בחו"ל שתתן לכם בסופו של דבר תשואה טובה או שיש סיכוי טוב שהערך שלה יעלה, אז אנו ממליצים לחשוב על יוון כיעד אטרקטיבי להשקעה כזו.
