איך לרכוש נדל"ן מניב בגרמניה?

כדי להגיע לנכס מניב בגרמניה יש לזכור מספר כללי יסוד. הראשון שבהם היא מיקום, מיקום, מיקום. שהרי אנחנו כישראלים מכירים היטב את מפת אזורי הביקוש שלנו. אך כשמדובר בנכס בחו"ל המצב משתנה לחלוטין. ברור כי רובנו נשאף לקנות נכס במקום מרכזי ובולט, כמו ברלין, אך האם אנו מכירים היטב את העיר עצמה? אילו שכונות נחשבות בה מוצלחות ואלו לא? האם מתקיימת תוכנית פיתוח עירונית שיישומה קרוב, אשר עלולה להשפיע על מחיר הנכס בטווח הקצר?

חשוב לבדוק מה מצב הנכס ויש להביא בחשבון כי מרבית הנכסים נמצאים בבניינים בני עשרות שנים ואף יותר. הערכה נכונה של מצב התשתיות בנכס ואף סביבתו המיידית הם אלמנטים העלולים להשפיע בטווח הקצר והארוך על ערכו ועל גובה השכירות אותה ניתן לגבות, כדי שיהפוך להשקעה מניבה. 

הדבר החשוב ביותר בחירה עם מי לעבוד. רכישת נכס היא החלטה משמעותית ביותר, ולכן במקום לצאת לדרך ולנהל את העניין באופן עצמאי. מוטב לבחור להיעזר בשירותיהם של מומחים בתחום, המביאים עמם היכרות חשובה של שוק הנדל"ן המקומי על כל חוקיו ותקנותיו. הרי שהם ידאגו לכך שאכן תשיגו נכס מניב בגרמניה.. מאחר ורכישת נכס בחו"ל מחייבת, באופן מובהק, ניוד של כספים לחו"ל. יש להבין על בוריו את הנתיב אותו עושה הכסף ואת הביטחונות והערבויות המתקיימים, על מנת להבטיח כי בכל מקרה אפשרי כספכם יהיה בטוח.

רכישת נכס להשקעה בגרמניה מצריכה הון עצמי התחלתי של כ-50% משוויו, כאשר את יתר הסכום לווים כמשכנתא מהבנקים. הבנקים מאשרים בקשה למימון, בתנאי שהצלחתם להשכיר את הנכס והוא אכן מניב לכם כספים.

כמו כן תכנון מס נכון מהווה את אחד האלמנטים המהותיים ביותר בניתוח כדאיות של עסקאות נדל"ן ויבטיח שאכן מדובר בהשקעת נדל"ן  בגרמניה. היות וגרמניה היא פדרציה הרי שבכל מדינה נהוג אחוז מס מעט שונה אך שיטת המיסוי היא זהה. לצורך העניין, כל אדם הרוכש נכס בגרמניה מחויב בתשלום שלושה סוגי מיסים: מס רכישה, מס רכוש ומס ערך מוסף (מע"מ). המע"מ בגרמניה נחשב יחסית גבוה, הוא אחיד בכל מדינות הפדרציה ועומד על 19%.

מס הרכישה בגרמניה לעומת זאת, הוא נמוך יותר ומשתנה ממדינה למדינה, אך הוא לרוב נע על סקאלה של 4 עד 6 אחוזים בלבד. באשר למס הרכוש, מדובר במס היסטורי אשר מחושב לפי ערכו הראשוני של הנכס ולכן לרוב יהיה נמוך מחצי אחוז, כך שלמעשה הוא פשוט אפסי. בנוסף, קיים מס על ההכנסה מנכס להשכרה למגורים, אלא שזה מחושב באופן פרוגרסיבי ומתחשב בלקיחת משכנתאות או הלוואות לצורך מימון הנכס. בנוסף, רשויות החוק בגרמניה מאפשרות למשקיעים בנדל"ן למגורים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול והטיפול השוטפות בנכס, ולקבל הקלה בגובה המס.

חשוב לציין כי בין ממשלת ישראל לבין ממשלת גרמניה נחתם הסכם למניעת תשלום כפל מס על השקעות, המשמעות של הסכם זה היא למעשה הגנה על המשקיעים הישראלים בגרמניה ממצב של תשלום מס כפול, ובנוסף הוא מעניק להם הטבות מס נוספות.

במקביל לנושא המיסים, יש לדאוג לקבלת מידע משפטי נקודתי, חשוב מאין כמוהו, הנוגע לרכישת נכס במדינת היעד. זכויותיו וחובותיו של בעל נכס אינן קבועות ובכל מדינה חלה עליו חוקיות שונה, אותה יש להכיר היטב על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.