עד היום, באיזו דרך השקיעו בנדל"ן בישראל?
רכישת נדל"ן בישראל התבצעה ברובה בקניה ישירה, מול היזם או חברה קבלנית והרכישה הקנתה זכויות במקרקעין לרוכש הנכס.
ברוב המקרים המשקיעים נהנו מתשואות נאות ומעליית מחירי הנכסים.
במבט לאחור השקעה בנדל"ן בישראל הוכיחה את עצמה.
אז מה קורה היום?
כיום מחירי הנדל"ן גבוהים, התשואות על הנכים נמוכות, הממשלה מנסה למתן את עליות המחירים, והמשקיעים לא ממהרים לשום מקום.
המחירים הגבוהים, המיסוי הכבד והסיכונים הגלומים בשוק מרחיקים את המשקעים מהשקעות נדל"ן בישראל.
השקעות נדל"ן בישראל נחשבות סולידיות אך יחד עם זאת הן עדיין יכולות להיחשב כמסוכנות. המינוף הגבוה שהמשקיעים נאלצים לקחת יוצר סיכוני שוק לא מבוטלים.
מהן הפתרונות לבעיה זו?
הכסף הגדול שקיים אצל חלק מהמשקיעים והסיבות שהזכרנו למעלה גורמים למשקיעים לחפש השקעות מעבר לים.
הפוטנציאל לרווח בהשקעות נדל"ן מעבר לים גדולות יותר, אך מצד שני מצריכות סיכונים גדולים וכמובן מקצועיות.
דרך אחת להשקעה היא קניית נכס פרטי במדינות אחרות כמו דירה, בית או משרד השייך בטאבו למשקיע שאחר כך משכיר אותו ומקבל עליו תשואה כלשהי. השקעה בדרך זו מלווה בסיכון ויש צורך בלעשות הרבה שיעורי בית לפני כדי לא ליפול ולהפסיד כסף רב.
הדרך השניה להשקעה, שהיא חלק מתחום עולה של הכלכלה השיתופית, היא השקעה דרך פלטפורמות להשקעות חברתיות בנדל"ן. פלטפורמות אלו נוחלות הצלחה בישראל, מכיוון שהשקעה בפלטפורמות כאלו מאפשרת השקעה עם סיכון נמוך יותר להפסד.
בשנים האחרונות, קמו בישראל מספר פלטפורמות להשקעות חברתיות בנדל"ן ועל החמש המוצלחות ביותר ארחיב במאמר זה.
4 הפלטפורמות המובילות בישראל לגיוס משקיעים בנדל"ן
IINTOO
Iintoo הינה פלטפורמה חברתית להשקעות נדל"ן, הקרן פועלת בעיקר בארה"ב. הקרן פועלת באמצעות חברות ייעודיות שנפתחות לצורך המיזם.
החברה (LLC) שנפתחה לצורך ההשקעה יכולה לגייס עד כ 35 משקיעים. הפרויקטים המוצעים, יכולים להיות פרויקטים יזמיים או פרויקטים מניבים.
איך זה עובד ? החברה מציעה פרויקטים לחברים רשומים שיכולים להצטרף לקהילה בחינם. חברי הקהילה מקבלים את פרטי ההצעה באופן כללי וזאת כפוף לסעיפים 15א ו15ב לחוק רשות ניירות ערך.
לקוחות המתעניינים בפרויקטים פונים אל קשרי המשקעים, ושם הם מקבלים מידע יותר ממוקד בפרויקט(זמן, תשואה,סיכון,ריבית וכו').
השקעות בחברה נעות בדרך בסכומים שהם מעל ל- 30 אלף דולר. יתרונה של iintoo על פלטפורמות אחרות בתחום נובע באמצעות השותפים האסטרטגים שהחברה הצליחה לרקום.
השותף האסטרטגי הראשון זוהי חברת אוורסט אשר גם מושקעת ב – iintoo אוורסט הינה חברת ביטוח המנהלת נכסים בגובה של 9 מיליארד דולר, ומאפשרת הגנה ביטוחית (עד גובה מסוים לפרויקטים שהיא מנהלת).
השותף השני היא חברת Meridian Capital, המנהלת נכסים בשווי של 32 מיליארד דולר ומתמחה בתחום המשכנתאות . הידע המקצועי של מרידאן בתחום הנדל"ן והמימון מאפשר לה לבחור את היזמים המתאימים.
HAP venture funds
HAP הינה פלטפורמה בינ"ל להשקעות נדל"ן שמשקיעה בעיקר בארה"ב. מודל ההשקעה של החברה היא השקעה באזורי הביקוש ובמקומות אסטרטגים שיש בהם עוגנים כגון אוניברסיטאות, בי"ח וכו'.
החברה פועלת אף היא במודל של חברת LLC, (חברה יעודית שקמה לצורך הפרויקט).
יתרונה של על פלטפורמות אחרות הפועלות גם בתחום היא העובדה שהחברה משקיעה מההון העצמי שלה כ– 20% מעלות הפרויקט. השקעת הון היזם בפרויקט מביעה אמון במיזם, ויוצרת זהות אינטרסים בין היזם לבין המשקיעים.
כניסה לאתר לחץ כאן
YAZAMNOO קרן 35
החברה מגייסת משקיעים באמצעות חברה שקופה (LLC) לפרויקטים נדל"ניים שונים במדינות צפון אמריקה ובעיקר בקנדה . המשקיעים יכולים להשקיע בפרויקטים החל מהון עצמי של 25,000 דולר קנדי (בערך 75,000 ₪), סף הכניסה הנמוך יחסית מאפשר כניסה למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך או משקיעים לפזר את השקעתם בכמה פרויקטים לצורך פיזור הסיכון.
החברה גם חברה לשותף אסטרטגי בקנדה Greybrook בעל ניסיון עשיר ביזמות נדל"ן בעיקר בקנדה.
כניסה לאתר לחץ כאן
קרן הגשמה
קרן הגשמה נוסדה ב- 2009 ע"י אבי כץ וחנן שמש ומאפשרת למשקיעים קטנים להצטרף למיזמים גדולים באמצעות חברת LLC המאגדת את הון המשקיעים, הון היזם והלוואה מבנק מקומי.
במודל זה פועלות רוב הפלטפורמות שמגייסות הון ממשקיעים לפרויקטים שונים.
קרן הגשמה בגלל גודלה והיקף נכסיה החלה מתאריך ה- 1.1.17 לגייס הון מהמשקיעים באמצעות תשקיף.
השקעה באמצעות תשקיף מצריכה פיקוח קפדני של רשות ני"ע, ומצריכה הקמת דירקטוריון, מבקר פנימי, משרד רו"ח חיצוני ומפקח חיצוני.
מצד אחד המשקיע יכול להרגיש יותר בנוח שההשקעה שלו מפוקחת, אך מצד שני עלויות הפיקוח האלו כבדות ונוגסות מתשואת ההשקעה.
היתרון בהשקעה באמצעות תשקיף היא האפשרות לגייס סכומי כסף לא רק מ- 35 משקיעים אלא לגייס כסף גם ממאות משקיעים לפרויקט אחד.
האפשרות לגייס המון משקיעים מאפשרת למשקיעים להצטרף להשקעה בסכומים נמוכים יותר וגם לגייס סכומי כסף גדולים יותר לפרויקט.
מודל השקעה נוסף שהחברה השיקה לאחרונה נקרא Cofund X. ה Cofund X מאפשר למשקיעים להשקיע בקרן בסף השקעה נמוך. בסכומים שמתחילים ב- 5000 דולר ניתן להצטרף לקרן. הקרן עצמה משקיעה בלפחות 3 מיזמים שונים, הפיזור בקרן מאפשר להפחית את הסיכון שקיים בהשקעה.
כניסה לאתר לחץ כאן
אזהרה!
לאחרונה אנו עדים ללא מעט מקרים של פרויקטים שלא עמדו בתחזיות העסקיות של קרן הגשמה, ובמקרים חמורים יותר משקיעים הפסידו את כל הונם בעסקאות כאלו.
יש לא מעט סיבות למה העסקאות האלו נכשלו.
לדעתנו הסיבה העיקרית היא שקרן הגשמה היא קרן משווקת בלבד!
המלצה שלנו להשקיע רק בפרויקטים שיש זהות אינטרסים מלאה עם המשווק או היזם.
לסיכום
השקעה ישירה בנכסים במיוחד כשמדובר על נכסים מעבר לים, מצריכה משאבים של זמן וכסף , שלא כולם יכולים לעמוד בהם.
במודלים שהוצגו במאמר מתקיימים כמה מרעיונות המרכזיים של הכלכלה השיתופית. במיוחד העיקרון שהבעלות על הנכס הינה חשובה , מה שחשוב בסוף שהכסף יעבוד בשבילינו, ובצורה הטובה והיעילה ביותר. העיקרון השני הוא ניצול יעיל של המשאבים שהוקצו מיזם. השקעה במיזם במיוחד כאשר מדובר על מיזם בחו"ל מצריכה משאבים גדולים.
כאשר קבוצה גדולה משקיעה במיזם, הוצאות תפעול הפרויקט מתחלקות בין כלל המשקיעים.
לקריאה נוספת בנושא סיכונים בהשקעות נדל"ן לחץ כאן
אין לראות בכתבה זו המלצה להשקעה באף אחת מן החברות שצוינו בכתבה.
