השקעות המונים סקירה כללית
בשנים האחרונות עם התפתחות הכלכלה השיתופית השימוש בפלטפורמות גיוס המונים גדל בצורה ניכרת. מימון המונים נועד בעיקר לקדם מטרות חברתיות שונות או לעזור ליוצרים לקדם את המיזמים שלהם. הקלות שבה ניתן לעלות קמפיין, לפרסם ולגייס כספים יצר ביקוש גדול מצד הקהל הרחב להשתמש בפלטפורמות כאלו.
השקעות המונים (Crowd investing מכונה גם Equty Crowddunding) שיכלל את המודל הבסיסי של מימון המונים שנועד למטרות חברתיות ויישם את המודל להשקעות בתחומים שונים תמורת מניות בחברה.
המיזמים היותר נפוצים בפלטפורמות להשקעות המונים שייכים לתחום ההייטק.
המודלים הנפוצים בתחום השקעות המונים יכולים להיות כנגד מניות (Shares) או כנגד חוב (Debt).
מודל השקעות המונים בעולם הושק לראשונה ב-2007 באוסטרליה על ידי מיזם שנקרא ASSOB. ב-2013, חברת Crowdcube הבריטית קיבלה אישור מה–FSA שמסדיר את הפעילות של פלטפורמות בתחום השקעות המונים.
מה זה בכלל השקעות המונים בנדל"ן?
השקעות המונים בנדל"ן הוא תת נישה בתחום השקעות המונים. כמו שניתן לקבל מניות בהשקעה בחברת סטארט-אפ, כך ניתן לקבל מניות או חלק מפרויקט נדל"ני.
שוק הנדל"ן מאפשר רכישה ישירה בפרויקטים נד"לניים בסכומים נמוכים של כמה מאות דולרים.
לדוגמה: הפלטפורמה המובילה בארה"ב Fundrise מאפשרת למשתמשי הפלטפורמה להשקיע בסכומים של החל מ- 500 דולר בלבד.
שוק השקעות המונים לפי FORBES הוערך ב- 2016 ב- 3.5 מיליארד דולר, ב- 2025 לפי הערכתם שוק השקעות המונים יעמוד על 300 מיליארד דולר.
כיום יש בארה"ב יותר מ- 100 פלטפורמות שונות המתמחות במימון המונים בנדל"ן.
ישנם מספר מודלים שונים שלפיהם הפלטפורמות האלו עובדות. חלק מהן מתמחות בנדל"ן מסחרי חלק בנדל"ן למגורים, חלקן מתמחות לפי מיקומים או לפי רמות סיכון וכו'.
כל פלטפורמה יש לה את ההתמחות שלה ושיטות העבודה שלה. ניתן לחלק את שיטת הגיוס להשקעה באמצעות חוב או באמצעות הון מניות.
השקעה באמצעות חוב נחשבת לפחות מסוכנת. המשקיע למעשה נותן הלוואה ליזם כנגד שיעבוד הנכס, ובסיום הפרויקט המשקיע מקבל את הקרן פלוס ריבית שנקבעה מראש. עסקאות כאלו מוגדרות כעסקאות פיננסיות ולא עסקאות יזמיות.
בעסקאות שבהם מוצע הון מניות, פוטנציאל הרווח גבוה הרבה יותר מעסקאות חוב.
בעסקאות הון, אנו מצטרפים הן לסיכוי להרוויח והן לסיכון של היזם.
משך ההשקעה בעסקאות הון הוא בדרך כלל ארוך יותר. הן מסוכנות יותר אך בעלות סיכוי לתשואה גבוהה יותר.
ההשקעה במיזמים נעשית דרך חברה שקופה (LLC) שהוקמה לצורך הפרויקט. ישות משפטית זו מגנה על המשקיעים בכך שיש אחריות מוגבלת לכספם.
קטע וידאו קצר (7:10) שמסביר מה זה Real Estate Crowdfunding, איך זה עובד? מה הסיכונים והאם כדאי להשקיע דרך פלטפורמות למימון המונים בנדל"ן?
מי יכול להשקיע בפלטפורמות האלו?
בארה"ב הפלטפורמות האלו מאושרות ע"י ה-SEC (רשות ני"ע של ארה"ב) ויש הנחיות ברורות על כמות הכסף שהחברות יכולות לגייס, כמה כסף כל משקיע יכול להשקיע וכו'.
לקריאה נוספת על הרגולציה של ה-SEC ובעניין Crowdfunding לחץ על הקישור: www.sec.gov
התקנות האלה אושרו רק ב- 2016 בארה"ב, ונפתחו לציבור הרחב. עד לפני כן רק משקיע כשיר (הון של 1 מיליון דולר והכנסה שנתית של 300 אלף דולר) יכול היה להשקיע באופן מקוון או ללא תשקיף בפלטפורמות במודל זה.
בישראל תחת פיקוחה של הרשות לני"ע נחקק חוק מימון המונים שדומה לחוק של ה-SEC.
למרות הכל, בישראל עדיין נכון לכתיבת שורות אלה, אין פלטפורמה שעובדת במודל זה של מימון המונים בנדל"ן.
האם כדאי להשקיע בהשקעות המונים בנדל"ן? -יתרונות חסרונות
הפלטפורמות מאפשרות גישה נוחה להשקעה ישירה בנכס, לאוכלוסיות שעד שלפני הופעתם היו חסומים מלהשקיע בהן. הפלטפורמות האלה מאפשרת לקהל הרחב לפזר את השקעותיו לפרויקטים רבים.
מצד שני הפלטפורמות האלו אפשרו ליזמים לגייס הון רב לפרויקטים שלהם אפילו ללא הון מהבנק.
אז מבחינת היזמים אין ספק שהפלטפורמות האלו הועילו. ומה עם המשקיעים? האם למשקיעים כדאי להשקיע בהשקעות המונים בנדל"ן?
קודם כל יש לציין שלאורך השנים, השקעה בנדל"ן בדרך כלל מוכיחה את עצמה.
ממחקר שנעשה בשנים האחרונות נמצא ש- 90% מהמיליונרים בארה"ב התעשרו כתוצאה מעסקאות בנדל"ן, ולא ממניות או מעסקים אחרים.
כאשר אנו בוחנים את כדאיות ההשקעה אנו צריכים להשוות את ההשקעה הזו כנגד השקעה אחרת בנדל"ן.
השקעות המונים בנדל"ן או קרנות ריט
התשואות הממוצעות בקרנות ריט נעות בין 5%-7%. לעומת זאת, התשואות שניתן לקבל בפלטפורמות למימון המונים בנדל"ן יכולות להגיע גם ל- 12% (לפי אתר Fundrise התשואה הממוצעת ב -2018 הייתה 9.6%).
אז מה כדאי לנו יותר? האם להשקיע 5,000 דולר בקרן REIT או לפזר 5,000 דולר בין חמישה מיזמים שונים שלCrowd Investing?
התשובה כמובן אינה חד משמעית. דמי הניהול בקרנות הריט נמוכות יותר ומגיעות לסך של 0.26%, מול 1% דמי ניהול ממוצעים בפלטפורמות להשקעות המונים.
בפלטפורמות לא תמיד דמי הניהול שקופים ולכן לא תמיד קל להבין מהו באמת אחוז דמי הניהול שמשלמים בסוף.
היתרונות של הפלטפורמות מול קרנות הריט
היתרון שיש לפלטפורמות אל מול קרנות הריט הוא יתרון פסיכולוגי. כאשר המשקיע בוחר את הנכס או את הפרויקט שהוא מאמין בו זה נותן לו תחושת שליטה ושייכות לנכס.
מנגד בקרנות ריט אין את היכולת לבחור נכס מסוים להשקעה. כאן ההשקעה היא כספית בלבד ללא בחירה בסוג הנכסים או בסוג הפרויקטים. הקרן היא זו שמחליטה הכל.
יתרון נוסף קיים במיסוי לטובת הפלטפורמות להשקעות המונים. כאשר משקיעים דרך הפלטפורמה בנכס קיימת אפשרות לתבוע הוצאות פחת על עלות הנכס. בהשקעות דרך קרנות לא ניתן לעשות זאת.
החיסרון שיש להשקעה בפלטפורמה לגיוס המונים הוא בהעדר נזילות. השקעות האלו, במיוחד ההשקעות באמצעות מניות הון, אינן נזילות.
אז מה יותר כדאי?
ניתן להשוות את השקעות האלו רק אל מול קרנות הריט (REIT). קרן הריט מאפשרת אף היא השקעה בנכסי נדל"ן בסכומים נמוכים. השקעה בקרן אינה השקעה ישירה בנכס אלא השקעה בארסנל רחב של נכסים.
אמנם, הסיכון בהשקעה בקרן ריט נמוך יותר, אך גם התשואות בקרנות ריט נמוכות יותר ונעות בין 5%-7%. לעומת זאת, התשואות שניתן לקבל בפלטפורמות למימון המונים בנדל"ן יכולות להגיע גם ל- 12% (לפי אתר Fundrise התשואה הממוצעת ב -2018 היתה 9.6%).
היתרון שיש לפלטפורמות אל מול קרנות הריט הוא יתרון פסיכולוגי. כאשר המשקיע בוחר את הנכס או את הפרויקט שהוא מאמין בו זה נותן לו תחושת שליטה ושייכות לנכס.
מידע נוסף
האם השקעות המונים בנדל"ן יגיעו לישראל?
השקעות כאלו יכולות כבר עכשיו להתקיים בישראל, אך נכון לכתיבת שורות אלו אין פלטפורמות שמצליחות לגייס פרויקטים בישראל בשיטה זו.
חוק מימון המונים לא מותיר השקעה של יותר מ 4 מיליון ₪ בלבד. סכום כזה הוא די זניח עבור פרויקטים גדולים, והוא טוב רק ליזמים קטנים שרוצים לגייס כסף עבור פרויקטים קטנים (תמ"א 38 למשל). לכן, לא בטוח שפלטפורמות להשקעות המונים יכולות או מעוניינות לעבוד עם אותם יזמים קטנים שהם לרוב חסרי ניסיון או ללא גב כלכלי חזק.
כדי שפלטפורמות כאלו יצליחו בישראל, הממשלה חייבת להגדיל את סכום ההשקעה.
לסיכום
בשנים הקרובות נראה את תחום ההשקעות במימון ההמונים מתרחב בצורה ניכרת. אין ספק שנראה מודלים שונים ומעניינים להשקעות, ובמיוחד השקעות המונים בנדל"ן.
עולם זה יאפשר כניסה לאוכלוסיות שלא השקיעו בעבר ויגדיל את התחרות על האשראי.
למרות היתרונות הגלומים במודל השקעה זה יש גם להבין שהמודלים האלה הן בסיכון גבוה יותר, ובעלי נזילות נמוכה.
אין לראות בכתבה זו המלצה להשקעה בפלטפורמות למימון המונים או כל השקעה שהיא.
