בכל סוג השקעה מומלץ לפעול לפי מודל (KISS (Keep It Simple, Stupid. הכלל מדבר על כך שהשקעות אמורות להיות פשוטות ברורות ומובנות ככל שאפשר. ככל שהעסקה פשוטה יותר, הסיכוי להצלחה גדול יותר.
עסקאות נדל"ן בדרך כלל הן עסקאות פשוטות שניתן להבין אותם, אך יחד עם זאת ישנן גם עסקאות נדל"ן מורכבות יותר, במיוחד אלו שמתנהלות בחו"ל ולכן יש בהן אלמנט סיכון.
יכול להיות עסקה מסובכת שיש בה בעיה טכנולוגית/משפטית/תכנונית שברגע שפותרים את הסיבוך נעלם והכול מסתדר (למשל פיתוח טכנולוגי בחברת סאטרטאפ).
מצד שני יכולה להיות עסקת נדל"ן שנראית פשוטה לכאורה אבל מאוד מורכבת. עסקה שתלויה בהרבה גורמים ומספיק שיש מרכיב אחד שלא מסתדר, העסקה יכולה להיכשל.
יכולים להיות סיכונים לא מבוטלים שאפילו לא קשורים באופן ישיר לעסקה אלא באופן עקיף בלבד ויכולים להשפיע באופן ישיר על הצלחתה. לדוגמה נזקי טבע, פיחות מטבע, שינוי חקיקה שהן רק חלק מהסיכונים שאנו עלולים להיות חשופים אליהם.
סיכונים עיקריים בעסקאות נדל"ן וכיצד ניתן להימנע מהן?
קודם כל חשוב לציין שאין עסקה בטוחה ב 100% בנדל"ן, בכל עסקה טמון סיכון מסוים.
כל מי שחושש לכספו ולא מסוגל להבין שקיים אלמנט של סיכון חייב למצוא את עצמו מחוץ לעסקאות נדל"ן ובמיוחד עסקאות נדל"ן בחו"ל.
אפשר למיין את הסיכון בעסקאות כאלה לשניים. האחד, סיכונים הקשורים ליזם ולפרויקט עצמו, והשני, סיכונים חיצוניים שלא קשורים לפרויקט עצמו (כמו סיכונים גיאוגרפיים, סיכונים כלכליים ועוד).
סיכונים גאוגרפיים
הסיכון הגאוגרפי קשור למדינה עצמה שבה מוקם הפרויקט ניתן לחלק למספר מאפיינים (הסיכון המדיני, סיכוני רגולציה, סיכון כלכלי, וסיכונים אחרים).
יציבות כלכלית
משקיעים רבים מתפתים להשקיע במדינות שעלות הנכסים זולה, והתשואה על הנכס גבוהה. הפיתוי גדול במיוחד כשנתוני הצמיחה של אותה מדינה טובים.
ניקח למשל את גאורגיה, מדינה עם נתוני צמיחה גבוהים, מיסוי נמוך, תשואה גבוהה על הנכס לכאורה השקעה כדאית. אני אישית לא הייתי משקיע במדינה ששליש מאזרחיה מחוץ למעגל העבודה והשכר הממוצע עומד על 300 דולר לחודש.
בגאורגיה ניתן למצוא הרבה פרויקטים שבנייתם לא הושלמה ורוב הסיכויים שמצבם יישאר כך גם בעתיד. כסף רב שירד לטמיון של משקיעים תמימים שחיפשו דרך קלה להתעשר.
גם ביוון השוק רק של משקיעים. ביוון לעומת גאורגיה אין צמיחה (1-2% אחרי עשור של האטה) כלכלת יוון קרסה, שיעור האבטלה עומד על 18%, ובקרב הצעירים שיעור האבטלה גבוה הרבה יותר. ביוון מוסר התשלומים ירוד והשחיתות גבוהה, העתיד לא נראה ורוד.
בשוק של משקיעים ההתחלה תמיד מבטיחה, אבל אם למדינה אין בסיס כלכלי איתן, לטווח הארוך השקעה יכולה להיות סיוט, תשאלו כל מי שהשקיע ברומניה ב 2007-8.
יציבות שלטונית
במדינות שהיציבות השלטונית שלהן לא ברורה המדינה עלולה להיקלע למלחמה או להפיכות פנימיות ולכן, הסיכון להשקעה במדינה גבוה. (למשל: אוקראינה, מלחמת אזרחים (2014) ומתיחות עם רוסיה בעניין קרים).
מדינית שהמדיניות הכלכלית/חברתית שלהן לא תואמת לרוח המערב (למשל, טורקיה) נמצאות בסיכון.
מדינות שנחשבות יציבות ובעלות כלכלה חזקה יכולות להיות חשופות לסיכונים בגלל חוסר יציבות שלטונית. בריטניה, למשל, פרשה מאיחוד האירופי בעקבות משאל העם, הפרישה גרמה לפיחות בשער המטבע וחוסר יציבות בכלכלה.
סיכון נוסף שקשה מאוד למשקיעים להעריך הוא סיכון רגולטורי שיכול להשפיע באופן ישיר או עקיף על המיזם.
בישראל הממשלה מנסה להרחיק את המשקיעים מהשוק בכך שהיא מעלה את המיסוי בעסקאות נדל"ן (העלאת מס רכישה ל 8%, מיסוי על דירה שלישית וכו'), ובאמצעות תכניות שונות, כמו מחיר למשתכן.
בגרמניה למשל חוקק לאחרונה חוק האוסר לעלות את שכ"ד לדיירים למשך 5 שנים.
בניו יורק הגבילו את בעלי הנכסים להשכיר את הדירות שלהם באמצעות פלטפורמות Airbnb, וזאת במטרה להגדיל את היצע הדירות לטובת תושבי העיר על פני התיירים.
הסיכונים הרגולטוריים יכולים לנבוע לא רק מהממשלה אלא גם מהרשויות המקומיות וזאת באמצעות חוקי מתאר שונים, הגבלות בניה, שינוי בתשתיות וכו'.
סיכונים פיננסיים
עסקאות נדל"ן ובמיוחד עסקאות בחו"ל הן עסקאות גלובליות וכל מה שקורה בעולם יכול להשפיע על שערי החליפין או על גובה הריבית.
עסקאות נדל"ן הן עסקאות שנמשכות זמן מה ולכן אנו חשופים גם לסיכוני מט"ח וסיכוני אשראי.
סיכוני מט"ח
ברכישת נכס מעבר לים כוח הקניה שלנו גדל כאשר המטבע שלנו גבוה באופן יחסי מול המטבע המקומי. החלטה לרכוש נכס נדל"ני רק בגלל שהכוח הקניה של המטבע שלנו חזק מול המטבע המקומי שגויה מהיסוד וזאת מהסיבה שלא ניתן לצפות או להעריך שינויי מטבע. הגופיים המוסדיים והחברות הגדולות שמשקיעות מעבר לים מגדרות את העסקאות שלהן משינויי מט"ח באמצעות אופציות וחוזים עתידיים. היזמים היותר קטנים בדרך כלל חשופים לתנודתיות במטבע, דבר שיכול ליצור לנו רווח נאה אך יחד עם זאת ניתן להפסיד סכומי כסף לא מבוטלים.
סיכוני אשראי
בעסקאות ממונפות, עליית ריבית מעלה את עלות המיזם. בנוסף ככל שהפרויקט עלול להתעכב עלויות המימון עולות.
במקרים מסוימים עלויות הפרויקט מתייקרות ונדרש להעביר מקורות מימון נוספים לפרויקט. קיים תמיד סיכוי שהבנק יסרב לאשראי הנוסף או יבקש ערביות נוספות עם ריביות גבוהות.
אסור לנו לשכוח שעסקאות אלו, אינן סחירות ולכן לא ניתן לממש את העסקאות האלה בקלות.
סיכוני יזם
סיכון היזם הוא המשמעותי ביותר. במקרים מסוימים סיכון היזם יכול להעמיד אותנו באובדן של כל כספי ההשקעה שלנו, וזאת לעומת סיכונים אחרים שמסכנים את הרווח או חלק קטן מההשקעה. חוסר איתנות פיננסית של היזם חושף אותו לסיכון שהוא לא יכול להשלים את הפרויקט במידה ואחד הסיכונים שהוזכרו במאמר התרחש.
סיכון כזה מעמיד את כל כפסי ההשקעה בסיכון גבוה.
יכולים להיות גם מקרים של עוקץ ונוכלות או מקרים של רשלנות, חוסר מקצועיות וכדומה.
סיכונים אחרים
כאן מדובר על כל הסיכונים שלא נכנסו לסעיפים הקודמים אבל הם עלולים לקרות.
בסעיף זה ניתן להכליל נזקי טבע כמו רעידות אדמה, שיטפונות, סופות טורנדו וכו'.
יח"צ או תדמית שלילית על האזור, לדוגמה: אם קרה אירוע שלילי כמו התאבדות, שרפה, רצח וכו'.
ערך הנכס יכול לרדת לנבוע גם מתשתיות חדשות שלא נלקחו בחשבון כמו כביש מהיר, תחנת אוטובוס, אנטנה סלולרית וכיו"ב.
פרסומים נוספים שעלולים להוריד את ערך הנכס הם: דיווח על הורדת דירוג בתי ספר, עליה באחוז הפשיעה, נתונים על זיהום אוויר, כל אלה ועוד יכולים אף הם לפגוע בערך הנכס.
סיכום
ישנם לא מעט סיכונים מסוגים שונים שלא את כולם ניתן להעריך ולצפות, חלק מהסיכונים ניתן לצמצם או למזער. מסיבה זו צריך לעשות בדיקה יסודית של כל הסיכונים האפשריים לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן בארץ או בחו"ל.
אנו בכל מקרה ממליצים לקחת בעל מקצוע שיעריך את הסיכונים ויתאים את ההשקעה לפרופיל המשקיע.
