בנק ישראל הטיל פצצה פיננסית שהציפה את הבנקים בבקשות עבור מחזור משכנתאות • מה זה מחזור משכנתא, אילו הוצאות נלוות עלולות להפתיע אתכם בתהליך ומתי כדאי למחזר את המשכנתא? הנה לכם כל המידע החיוני:
לאורך השנה האחרונה, כך מסתבר, תושבי ישראל נשארו ערים לכל המתרחש בשוק המשכנתאות והעבירו להילוך גבוה בגזרת מחזור המשכנתא. בהתאם לכך, בימים אלו הבנקים בישראל נמצאים בכוננות ספיגה של ממחזרי משכנתאות.
הניצנים הראשונים של המגמה הופיעו במחצית השניה של שנת 2020, אז החלו פעולות מחזור משכנתא לזנק בצורה דרמטית בקרב הציבור הישראלי. שנת 2021 המשיכה את קודמתה ובחודש מרץ נקבע שיא חדש של 11,250 משכנתאות חדשות או ממוחזרות שנלקחו על ידי תושבים, השיעור הגבוה ביותר שנרשם מאז חודש יולי 2015.
את החותמת הסופית לשגעון מחזור המשכנתאות בישראל קיבלנו בתום חודש מאי האחרון כאשר פרסם בנק ישראל כי הציבור הישראלי נטל משכנתאות בהיקף של 9.5 מיליארד ש"ח – שיא של כל הזמנים לחודש נתון.
הסיבות לעליה בבקשות למחזור משכנתא
לפופולריות ההולכת וגוברת של מחזור משכנתא ישנן מספר סיבות מרכזיות: סביבת הריבית הנמוכה, שוק המשכנתאות הדינאמי שעובר שינויים מרחיקי לכת והוראת השעה של בנק ישראל שהסירה את המגבלה על ריבית הפריים בבניית תמהיל משכנתא. כל אלה הכשירו את הקרקע עבור נוטלי המשכנתאות שכעת מציפים את הבנקים המסחריים בבקשות למחזור משכנתה.
מה זה מחזור משכנתא?
לפני שנצלול לעומק נזכיר מה זה מחזור משכנתה. תהליך מחזור משכנתה למעשה מסלק את המשכנתה הישנה שלכם על כל תנאיה ומעניק לכם משכנתה חדשה בתנאים חדשים. באמצעות פעולה זו אתם בוחרים מסלולי משכנתה חדשים ומרכיבים לעצמכם תמהיל משכנתא חדש, וגם יכולים לבחור האם להאריך או לקצר את חיי המשכנתה.
תהליך מחזור משכנתה מופיע בשתי צורות – מחזור משכנתה פנימי ומחזור משכנתה חיצוני :
- מחזור משכנתה פנימי –הלוואת משכנתה חדשה בתנאים חדשים אצל הבנק ממנו נלקחה המשכנתה הקיימת שלכם. יתרון בולט במחזור משכנתה פנימי הוא שבבנק הנוכחי שלכם ניתנת לכם האפשרות לבצע גם מחזור משכנתה חלקי (על חלק מהסכום הכולל של המשכנתה).
- מחזור משכנתה חיצוני –הלוואת משכנתה חדשה בתנאים חדשים אצל בנק מתחרה. כאן היתרון הבולט נוגע לכך שבמרבית המקרים לבנק המתחרה ישנו אינטרס גדול יותר לגייס אתכם אל שורותיו בתור ממחזרי משכנתאות ובהתאם לכך צפוי להציע לכם תנאים אטרקטיביים יותר.
הוצאות נלוות בתהליך המחזור
לאורך כל החיים שלנו אנחנו נוהגים לתכנן מראש תוכניות מכוונות מטרה. אולם לעיתים, יוצא שאלה אינן מצליחות להתממש בגלל משתנים כמו עיתוי לא נכון או מכשולים לא צפויים שנקרו בדרכנו. חיי הלוואת משכנתא לא רחוקים באופיים מחיינו. גם עבורם אנו נדרשים לגבש תוכניות מראש ולבוא מוכנים לקראת הלא נודע והלא צפוי. במקרה של מחזור משכנתא – מדובר בהכנה לקראת הוצאות נלוות והיכולת לדעת לנצל הזדמנויות. כעת נרחיב.
מחזור משכנתאות מחביא בתוכו שלל הגבלות והוצאות אשר עלולות לקפוץ עלינו במפתיע ברגע סילוק המשכנתא הישנה שלכם. אלה יכולות להיות דמי פתיחת תיק, ביטוח משכנתא חדש, עמלה תפעולית, עמלת מדד ממוצע, הגבלת גובה הון עצמי, הגבלה על מסלול צמוד או משתנה, וכמובן, המסוכנת מכולן – עמלת פירעון מוקדם.
טיפ לחסכון בעלויות
מתוך סך ההוצאות המוקדשות עבור תהליך מחזור משכנתא (מחזור משכנתא פנימי או מחזור משכנתא חיצוני) ישנו נתח גדול שהולך לאיבוד עבור עמלת פירעון מוקדם.
אבל הנה החדשות הטובות: בכל 5 שנים (קרוב ל"יום ההולדת" של המשכנתא שלכם) נפתח לו חלון הזדמנויות זמני שבו תחשיב עמלת פירעון מוקדם עבור מחזור המשכנתא שלכם, משוקלל במחיר מופחת, וכתוצאה מכך אתם יכולים לקבל הנחה משמעותית של אלפי שקלים.
מכאן שלצד העובדת שעליכם להתוודע מראש לכלל ההוצאות הנלוות של מחזור משכנתא, עליכם גם לדעת מתי כדאי למחזר את המשכנתא שלכם. הבנקים מצידם לא ימהרו לספר לכם על כך.
מה שהבנקים לא יספרו לכם
הרעיון מאחורי ההחלטה הדרמטית של בנק ישראל לפיה רכיב הפריים יהווה עד שני שליש מתמהיל המשכנתא היה להוביל להוזלה במשכנתאות. רק כדי לרענן את הזיכרון – ריבית הפריים היא כבר לאורך שנים רבות מככבת בתור הזולה מבין כל הריביות בישראל. למעשה, הסרת מגבלת הפריים היא בשורה של ממש עבור נוטלי המשכנתאות בישראל שיכולים לחסוך בין 2% עד 6% לכל הפחות (!) בתהליך מחזור משכנתא.
ואמנם, ממחזרי משכנתאות שמיהרו אל הבנקים מיד עם הסרת מגבלת הפריים (פברואר 2021) גילו דווקא כי לא רק שהבנקים המסחריים לא הוזילו את מסלולי ריבית הפריים, אלא שהם אף החמירו לעשות כאשר ייקרו את הריביות במסלולים מסוימים.
תגובתו של נגיד בנק ישראל לא איחרה להגיע וזה פרסם נזיפה חמורה בבנקים המסחריים אליה הצטרפה גם התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל. מאותו הרגע הבנקים יישרו קו עם הוראת השעה של בנק ישראל ושיעורי ריביות הפריים ירדו בהתאם.
כדאיות מחזור משכנתא בשנת 2021
בשוק המשכנתאות הישראלי נחרטה לה אנומליה לפיה ככל שמפלס אי הוודאות עולה כך גם עולה היקף הפעולות של נוטלי המשכנתאות. זה קורה לפני בחירות לממשלה, זה קורה במהלך מבצעים צבאיים, וכפי שראינו לאורך השנה האחרונה זה קורה גם בזמנים של משבר בריאות עולמי.
ככל שהמציאות משתנה בתדירות גבוהה כך גם הצרכים והיכולות הכלכליות שלכם. שינויים בתא המשפחתי, ביכולת ההחזר החודשי שלכם והתנאים התעסוקתיים במשק הישראלי, כל אלו מבקשים מאיתנו לערוך תכנון פיננסי גמיש עבור הלוואת המשכנתה. וכאמור, בתקופה הנוכחית שבה סביבת הריבית נמוכה והרפורמה במשכנתאות הסירה את המגבלה על ריבית הפריים, בחינה מחודשת של תנאי המשכנתה הקיימים היא צעד חכם ובלתי נמנע.
לסיכום
אין ספק כי שנת 2021 הביאה עמה רוח גבית חזקה לאזרחי ישראל שרצים כעת אל הבנקים העמוסים בבקשות למחזור משכנתאות. יחד עם זאת, חשוב שתגיעו מוכנים מראש (לשם כך תוכלו גם להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות בעל רישיון) ותבצעו שקלול מוקדם של כלל ההוצאות הנלות ושלל העלויות הנוספות שעלולות לצוץ במפתיע בעת תהליך מחזור משכנתא.
