לפני שאנחנו נכנסים בשעריו של עולם המשכנתאות אנו נתייעץ עם הסביבה הקרובה שלנו – חברים, משפחה, קולגות והבנקאי המוכר לנו – בניסיון לדלות כל פיסת מידע אפשרית שתעזור לנו לדלג מעל שדה המוקשים בעולם הזה.
ואמנם, הלוואת משכנתא מבין שלל סוגיה וצורותיה, דורשת מאיתנו להחזיק בידע מעמיק שלרוב אנו לא נתקל בו בשיחות חולין בעבודה או בשיחות סלון עם חברים ומשפחה. מדרגות מימון משכנתא, מחזור משכנתא, משכנתא הפוכה, מסלול ריבית פריים – יש אוסף שלם של מושגים ומונחים 'משכנתאיים' שיכולים לשרת את האינטרסים הכלכליים שלנו במידה ונתוודע אליהם ונוכל להשתמש בהם בצורה נכונה.
כדי לעזור לכם לעשות זאת, צוות 'WeSocial' הכין את מדריך משכנתאות 2021 המקיף והאקטואלי ביותר שיסלול עבורכם את נתיב מהיר לחיסכון במשכנתא.
מחזור משכנתא
סביבת הריבית בישראל היא נמוכה, שוק המשכנתאות רק הולך וגודל וכעת גם מציג רפורמה חדשה, ויותר מכך, כיום אנחנו כבר לא כבולים לבנק ממנו לקחנו את המשכנתא הראשונה שלנו ויכולים לקחת אותה אל בנק אחר. בתור נוטלי משכנתאות עלינו להישאר דרוכים ולארוב לאפשרות חדשה שיכולה להיטיב עם המצב הכלכלי שלנו. פעולה שכזו הגיע ושמה בישראל – 'מחזור משכנתא' – עוד כלי פיננסי שלאורך העשור האחרון הפך לפופולרי ביותר בקרב הציבור הישראלי.
מחזור משכנתא הוא למעשה תהליך שבו מתבצע מעבר ממסלול משכנתא ישן למסלול משכנתא חדש יותר – בהתאם לתנאים הקיימים בשוק המשכנתאות של שנת 2021.
תהליך מחזור משכנתא יכול להתבצע בשתי דרכים:
- מחזור משכנתא פנימי – משכנתא חדשה בתנאים חדשים מהבנק ממנו נלקחה הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם.
- מחזור משכנתא חיצוני – משכנתא חדשה בתנאים חדשים אצל בנק אחר.
בהזדמנות זו נציין כי פעולת מחזור משכנתא עולה לבנק הנוכחי שלכם כסף, ולכן ברוב המקרים הוא לא ימהר להציע לכם לעשות זאת. זאת ועוד, המשא ומתן מולו יכול גם להיות מתיש כשזה מגיע לתהליך מחזור משכנתא. וכשזה נאמר, דעו כי לבנק אחר יש אינטרס גדול לגייס אתכם אל שורותיו ואפילו בתור ממחזרי משכנתאות.
משכנתא הפוכה
הלוואה עבור דירה כולנו מכירים, אבל מה עם דירה עבור הלוואה? הכירו את משכנתא הפוכה (בשמה השני 'משכנתא לגיל הזהב', בשמה השלישי 'משכנתא לגיל השלישי'), הלוואה המוענקת לתושבים בני 60 ומעלה המחזיקים בנכס למגורים או בית עסק. ומהו התנאי אשר מעמיד הבנק? העמדת הנכס בבעלותכם כבטוחה לבנק בתמורה להלוואה שיכולה לטפס עד למחצית משווי הנכס.
במקרים רבים, הסבים וההורים מתגייסים למען המשפחה באמצעות לקיחת משכנתא הפוכה הנלקחת במטרה לגייס הון עבור המשכנתא של הילדים או של הנכדים. אולם הלוואת משכנתא הפוכה יכולה לשמש גם עבור השקעה ברכישת דירה, שיפוץ הנכס הקיים, טיול חובק עולם, הפקת בר מצווה לנכד, מימון מעבר לדיור מוגן או טיפולים רפואיים – באופן כללי, לכל מטרה עבורה אתם זקוקים למימון כספי.
פעולת משכנתא הפוכה נכנסה לפני מספר שנים לארסנל הפיננסי של נוטלי המשכנתאות הפנסיונרים בישראל. היא משמשת גם תושבים בגיל 60 ומעלה אשר חיים את חיי הפנסיה בנוחות, וגם את בני ה-60 ומעלה אשר נאלצו "לפרוש מהפנסיה" ועודנם עומדים לרשות משק התעסוקה הישראלי.
תנאי הלוואת משכנתא הפוכה:
- הלוואת משכנתא הפוכה ניתנת לבני 60 ומעלה בלבד שבבעלותם נכס.
- תנאי הלוואת משכנתא הפוכה כוללים את האפשרות לפרוע את כל סכום ההלוואה בפעימה אחת לאחר שנים או לחילופין בצורה של החזר חודשי קבוע.
- כדי לקחת משכנתא הפוכה על הלווה מוטלת החובה לחתום בעצמו (באופן צלול ומודע) על שלל המסמכים, כמו כן, גם הילדים של הלווה יצטרכו לחתום על מסמך אשר מאשר כי הם מודעים לכך שהוריהם לוקחים משכנתא הפוכה.
- הנכס אותו משעבד הלווה כנגד ההלוואה חייב להיות רשום תחת שמו של הלווה.
- באשר לתנאי ריבית משכנתא הפוכה, הרי שציון דירוג אשראי גבוה ופטור מהתחייבויות כספיות אחרות – יעניקו משכנתא הפוכה בריבית אטרקטיבית יותר.
- ניתן לפרוע משכנתא הפוכה בכל נקודת זמן שתרצו ומבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם.
בנקים, חברות ביטוח וכן קרנות וחברות אשראי יעניקו הלוואת משכנתא הפוכה על פי הקריטריונים הבאים:
- הנכס נחשב לתקין הן ברמה המשפטית והן ברמה התכנונית.
- הלווה פטור מחובות כספיים לרשויות ממשלתיות.
- ראיון היכרות אישי עם הלווה.
- התנהלות תקינה של עו"ש ומסגרת אשראי.
ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה
לאחר שחסכתם את ההון העצמי, צללתם עמוק אל שוק הדירות למכירה ועכשיו אתם עומדים להצמיד עט בנקאי יוקרתי אל חוזה המשכנתא הראשון שלכם – לפתע עולה לו עניין הביטוח משכנתא, או ביטוח חיים למשכנתא בשמו הרשמי יותר.
מה זה ביטוח חיים למשכנתא? פשוט מאוד. ביטוח חיים למשכנתא נועד לכסות את יתרת התשלומים של המשכנתא אותה אתם לווים במקרה של מוות בטרם עת (חס וחלילה). אך ביטוח חיים למשכנתא לא בא אליכם לבד, כי אליו מתלווה ביטוח נוסף אותו אתם מחויבים לרכוש – ביטוח מבנה למשכנתא – שמטרתו לכסות כל נזק שנגרם לנכס עבורו נטלתם הלוואת משכנתא.
ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה למשכנתא נרכשים במעמד החתימה (לפעמים גם לאחר מכן). שני הביטוחים הללו יידבקו אל המשכנתא שלכם לכל אורך חייה ומחירם עשוי להשתנות בהמשך הדרך. כן, אין הרבה מה לעשות בעניין הזה, אלו חלק מהתנאים שנקבעו על ידי הבנקים והמדינה עבור קבלת משכנתא. אך זכרו כי ביטוח חיים למשכנתא נועד לתת גב כלכלי למשפחתכם במקרה שהנורא מכל קרה, והוא ללא ספק ביטוח חיוני וחשוב עבור כל מי שלוקח על עצמו הלוואת משכנתא.
משכנתא במסגרת תכנית המחיר למשתכן
את תכנית המחיר למשתכן יזם השר לשעבר כחלון במטרה להנגיש עבור חלקים ספציפיים בקרב הציבור הישראלי את האפשרות לזכות במשכנתא בתנאים אטרקטיביים במיוחד עבור אחת מבין המוני הדירות שנבנו בשנים האחרונות עבור הזכאים.
כמו כן, מטרתה של תכנית המחיר למשתכן הייתה לעודד יזמים למיניהם לרכוש קרקעות במחיר נמוך עבור בניית הדירות עבור זכאים למשכנתא במחיר למשתכן. תושבים אשר רוצים להיכנס להגרלה שעורך משרד הבינוי והשיכון עבור משכנתא במחיר למשתכן צריכים לעמוד בקריטריונים רבים ושונים, כמו מספר שנות נישואין, מספר ילדים, שירות צבאי/לאומי, עולים חדשים, בעלי נכות מסוימת, אזורי עדיפות לאומות וכן הלאה.
- תעודת זכאות למשכנתא במחיר למשתכן מעניקה לזכאים הלוואת משכנתא בתנאי ריבית אטרקטיביים, בין היתר במסלול ריבית קבועה צמודה למדד בשיעור הנמוך ב- 0.5% מריבית משכנתא ממוצעת, ולא יותר מ-3%.
- משכנתא במחיר למשתכן אינה נכללת בחישוב הקצאת ההון של הבנקים.
- במשכנתא במחיר למשכתא אפשר להגיע לאחוזי מימון גבוהים, לעיתים עד 90% מימון.
- את הלוואת משכנתא למשתכן ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם ובכל נקודת זמן.
- ערך הדירה בשוק החופשי עבורה נלקחת המשכנתא לא יעלה על 1.8 מיליון ש"ח (במידה וערך הנכס גבוה מסכום זה, הבנק יתייחס אל המשכנתא כאל משכנתא רגילה).
הוצאות נלוות למשכנתא
הלוואת משכנתא גוררת עמה שלל הוצאות נלוות שמחכות לנו מעבר לפינה. הוצאות נלוות למשכנתא הן לא מתוכננות ולא צפויות, לכן זה חשוב לדעת עליהן ולבוא מוכנים מראש. הנה לכם 7 הוצאות נלוות למשכנתא שכמעט תמיד מתגנבות אלינו במפתיע:
- עמלת רישום בטאבו – כשלוקחים ממשכנתא מהבנק, כל בנק, אתם תאלצו להירשם בפנקסה של הרשות לרישום זכויות מקרקעין בישראל (או בשמה היותר מאיים: 'טאבו'). רישום שכזה יגבה מכם עמלה בסך 159 ש"ח שתשולם באופן ישיר לטאבו.
- דמי תיווך – במידה ונעזרתם בשירותיו של מתווך מוסמך, הרי שדמי התיווך ינועו בין 2%-1% מערכו של הנכס הנרכש (בהזדמנות זו נזכיר לכם לא לשכוח להתמקח על המחיר הזה כי הוא נתון להוזלה).
- מס רכישה – סעיף 9(א') לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בכל השלמת עסקת מקרקעין הרוכש יחויב בתשלום מס רכישה אותו ישלם לרשות המיסים תוך 60 יום מרגע חתימת העסקה. נכון להיום, לפי הוראת שעה של משרד האוצר (בעקבות משבר הקורונה) הופחת מס הרכישה בישראל עד לכדי פטור ממס עבור נכס הנרכש בשווי של עד 1.7 מיליון ש"ח. אם מדובר בנכס בשווי יקר יותר או בנכס שני של הרוכש, יוטל מס רכישה שנע בין 3 לבין 10% ומעלה, תלוי בערך הנכס עצמו.
- ביטוחים – הנה לכם ההוצאות הכי נלוות שיש, כל כך נלוות שהן יהיו איתכם לכל אורך חיי המשכנתא. בהלוואת משכנתא עלינו לרכוש גם ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה לנכס. שני ביטוחים שילוו אותנו לכל אורך חיי המשכנתא ועשויים להשתנות בהיקף התשלום החודשי שלהם עקב משתנים כמו גיל הלווה, מצב בריאותי ועוד.
- דמי שמאות – הבנק רוצה לוודא את אחוז המימון לנכס ולכן הוא שולח שמאי מקרקעין מטעמו שיבצע בדיקה מקיפה כדי לקבוע את הערך של הנכס טרם הבנק יאשר את ההלוואה. עלות בדיקת שמאי מקרקעין מתחילה מ- 300 ש"ח ויכולה לטפס גם עד אלפי שקלים (אל תמעיטו בערכה של בדיקת שמאות מוקדמת מטעמכם. בדיקה שכזו יכולה להוות קלף מיקוח חשוב אל מול הבדיקה של הבנק).
- פתיחת תיק משכנתא – עלות פתיחת תיק משכנתא היא לרוב 0.25% מגובה ההלוואה. ישנם מקרים בהם ניתן להפחית מגובה העמלה ואף למחוק אותה לחלוטין.
- עורך דין– הבנק יבקש ממכם לשכור את שירותיו של עורך דין עבור ייפוי כוח. שכר הטרחה של עורך דין נע בין 0.5% – 1.5% בתוספת מע"מ מערך הנכס הנקוב בחוזה הלוואת המשכנתא שלכם. בהקשר זה נזכיר כי רצוי מאוד שעורך הדין שלכם לא ייצג גם את מוכר הנכס מחשש לניגוד עניינים.
בניית תמהיל משכנתא
לאחרונה החליט בנק ישראל (בצעד מפתיע יש לציין) על שינוי משמעותי במסלולי המשכנתא שיאפשר לנוטלי משכנתאות לבנות תמהיל משכנתא בריבית פריים גם בשיעור של 2/3 מהתמהיל. כשזה נאמר, זה בדיוק הזמן המתאים לצלול אתכם לעומק אל נושא בניית תמהיל משכנתא – ולספק לכם מידע שיוכל לחסוך להם כספים רבים לטווח הרחוק.
ברוב המקרים, הסכום הכולל של המשכנתא נלקח במספור מסלולים שונים, הכוללים תנאים שונים של קביעת הריבית והשינוי שלה בהמשך הדרך. חלוקת הסכום למסלולים שונים נועדה להפחתת הסיכון, על מנת שההחזר החודשי לא יעלה בצורה קיצונית מידי לרמה בה הרוכש לא יצליח לעמוד בהחזרים. המדינה אף מגבילה את האחוזים של חלק מהמסלולים, כך שיש לבדוק מהן המגבלות ברגע לקיחת המשכנתא.
בניית תמהיל משכנתא זה אתגר לא פשוט. צריך להעריך נכון את יכולת ההחזר שלכם לאורך השנים, לנתח את התחזיות לעתיד של ריביות ומדדים, לשנות מסלולים בכל כמה שנים בהתאם למצב השוק – רק כך ניתן לתחזק תמהיל משכנתא חכם שיחסוך לכם כמה שיותר.
מסלולי משכנתא בישראל:
- ריבית קבועה צמודה למדד – מסלול משכנתא שבו הריבית נשארת קבועה ולא משתנה. במסלול זה הקרן נצמדת למדד המחירים לצרכן. החיסרון הבולט במסלול זה נוגע, איך לא, לעמלת פירעון מוקדם בשיעור גבוה. זו משוקללת לפי הפרש הריבית על ההלוואה בין הריבית בעת פרעון ההלוואה כפול מספר השנים שנותרו עד תום ההלוואה. בקיצור, מדובר בעמלת פירעון מוקדם בסכום גבוה מהרגיל שברוב המקרים עדיף להימנע ממנו.
- ריבית משתנה צמודה למדד – דומה מאוד למסלול הקודם. כאן הריבית חשופה לשינויים בשיעור המדד שיכול להעלות ולייקר את ההחזר החודשי או לרדת ולהוזיל אותו. כמו כן, במסלול זה קיימת נקודת יציאה ונקודת שינוי ריבית. שם ניתן לעבור מסלול ללא עמלת פירעון מוקדם.
- ריבית פריים משכנתא – ריבית הפריים היא הזולה מבין הריביות וניצבת כבר מספר שנים על שיעור שנע בין 1.5% לבין- 1.6%. וזהו כמובן שיעור ריבית אטרקטיבי במיוחד. בשל כך, עד לאחרונה ניתן היה לבנות תמהיל משכנתא עם מרכיב ריבית פריים בהיקף של עד שליש בלבד מהתמהיל. אך כאמור, בינואר 2021 החליט בנק ישראל לשנות את פני הדברים וקבע כי כעת ניתן לשייך את מרכיב ריבית פריים בהיקף של עד שני שליש מתמהיל משכנתא. מסלול ריבית פריים אינו צמוד למדד, אינו מחייב בעמלת פירעון מוקדם, אך הוא כן עלול להפתיע אתכם במידה ויעלה.
- ריבית משתנה כל שנה לא צמודה – מסלול משכנתא עם ריבית משתנה אחת לשנה. מדובר במסלול שלא תמצאו בכל הבנקים, מסלול שמוצע לרוב בתור אלטרנטיבה למסלול ריבית פריים משכנתא (אליו נגיע ממש עוד מעט). תדירות השינויים בריבית היא נמוכה ובהתאם לכך גם רמת הסיכון. נוסף על כך, גם במסלול זה ישנה נקודת יציאה מבלי הצורך לשלם עמלת פירעון מוקדם.
- ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) – אחד המסלולים היותר בטוחים עבור נוטלי משכנתאות בישראל. במסלול זה ההחזר החודשי נותר קבוע ואינו חשוף לשינויים בריבית או במדד כזה או אחר. אולם מסלול זה גם מאופיין בריביות גבוהות יחסית, וכן בעמלת פירעון מוקדם גבוהה.
- ריבית משתנה לא צמודה – זהו מסלול משכנתא שהוא מעין הכלאה של מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים ומסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד. היתרונות במסלול זה בעיקר הריבית הזולה יחסית ב-5 השנים הראשונות בסיומן יש נקודת יציאה ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
- צמודי מט"ח (דולר\אירו) – אם לא ידעת זאת עד עכשיו, אז מסלולי משכנתא יכולים לפעול גם לפי שיעור מטבעות החוץ. במסלולים אלו הריבית משתנה בהתאם לריביות בחו"ל בעוד קרן ההלוואה והחזר המשכנתא החודשי נצמדים לשער החליפין של מטבע החוץ הנבחר. אין הצמדה למדד ואין עמלת פירעון מוקדם. אך כן צריך לקחת בחשבון כי רמת הסיכון היא די גבוהה, שכן ההיסטוריה מראה לנו ששערי המט"ח מאופיינים בתנודתיות קיצונית יותר ממדדים וריביות.
מדרגות מימון משכנתא
מדרגות מימון משכנתא למעשה נועדו לשמור על הבנקים. לכל הלוואת משכנתא אנחנו מגיעים לאחר שגייסנו הון עצמי בשיעור מסוים, ואת שאר המימון עבור הנכס משלים עבורנו הבנק באמצעות ההלוואה. לשם כך, הבנק יצר מדרגות מימון משכנתא במטרה לשמור על יחס הלימות הון לפי התקנון שקבע בנק ישראל. בכל הלוואת משכנתא הבנק צריך להשאיר לעצמו איזה שהיא רזרבה. מכאן שככל שמדרגת המימון גבוהה יותר – בהתאם לכך הבנק לעצמו רזרבה גדולה יותר שתצמצמם את הסיכון שלו.
אלה הן מדרגות מימון משכנתא נכון לשנת 2021:
- עד 45% מימון – ככנל הנראה מדרגת המימון היציבה ביותר עבור הבנק. כאן גם שיעור הריביות הוא אטרקטיבי יותר עבור נוטלי המשכנתא.
- בין 45%-60% מימון – מדרגת מימון משכנתא המאופיינת בסיכון בינוני עבור הבנק. זוהי מדרגת המימון המוכרת ביותר בקרב הציבור.
- מעל 60% מימון – כאמור גובה מדרגת המימון עולה ובהתאם לכך גם הסיכון של הבנק. לכן, בהלוואת משכנתא עם מימון של 60% ומעלה שיעורי הריביות יהיו גבוהים יותר. מדרגת המימון האחרונה בהלוואת משכנתא רגילה היא 75% מימון – זהו אחוז המימון הגבוה ביותר וגם זה שבטווח הארוך יהיה היקר ביותר עבור הלווים.
- עד 90% מימון משכנתא במחיר למשתכן– תכנית המחיר למשתכן ככל הנראה לא תמשיך איתנו לקדנציה נוספת, אך עד שזו נעלמת, כל המחזיקים בתעודת זכאות למשכנתא במחיר למשתכן יכולים ליהנות ממדרגות מימון בהן ניתן לטפס עד לכדי- 90% מימון משכנתא.
יש לך שאלות? מוזמן להתייעץ ללא עלות
