באופן מפתיע פחות ממחצית מאזרחי גרמניה, שהיא הכלכלה החזקה ביותר באירופה, מחזיקים בבעלותם נדל"ן. יתרה מכך, רובם של אלה המחזיקים בנדל"ן, מתגוררים בבתים פרטיים באזורים כפריים. ואילו בערים המספרים הרבה יותר נמוכים. דירות בברלין לדוגמה, משמשות לעתים נדירות מאוד למגורי בעליהן. ובאופן כללי, רק כ-16% מתושביה של עיר הבירה מתגוררים בדירה שבבעלותם. בסך הכל הרי שמדובר בטרנד כלל-ארצי, מאחר ורובם המוחץ של הגרמנים העירוניים מתגוררים עדיין בשכירות. אולם כבר עכשיו ברור כי מצב הזה לא יימשך עוד הרבה זמן. בשוק הנדל"ן הגרמני החלו להתרחש בשנים האחרונות שינויים דרמטיים, ומספר הגרמנים שמחזיקים בבעלותם נכסים הולך ועולה באופן הדרגתי. אז אם אתם תרים אחר נכסים למכירה בגרמניה, כדאי לחשב מסלול מחדש ומהר.
מדוע יש שינוי בביקוש?
לגרמנים העירוניים היו עד לא מזמן המון סיבות טובות לרצות להמשיך ולהתגורר בשכירות. חוקי הגנת הדייר הגרמניים, הם כאלו הנחשבים למיטיבים במיוחד, בנוסף, לא מעט מתוך הדירות להשכרה הוחזקו באופן מסורתי על-ידי חברות ניהול גדולות, מה שהבטיח להם מגורים בתנאי שכירות טובים ולתקופות בלתי מוגבלות. כמו-כן, מחירי השכירות היו נמוכים יחסית וכמעט שלא עלו.
אבל ככל הנראה לכל דבר יש סוף, גם לדברים הטובים, ומשקיעים זרים שהחלו נכנסים לשוק, ואשר חיפשו דירות או נכסים למכירה בגרמניה , שינו את כללי המשחק לחלוטין. נכסים רבים בעיר עברו מידיהן של חברות ניהול לידיהם של אנשים פרטיים. הדבר גרם למחירי השכירות בערים הגדולות, שהיו עד לא מזמן מהזולים ביותר באירופה, לעלות במהירות.
וכך בעיר הבירה הגרמנית, שנחשבת עדיין לזולה מבין כל ערי גרמניה, עלו מחירי השכירות הממוצעים בכמעט 50% בחמש השנים האחרונות. ואילו בשכונות המבוקשות שמושכות אליהן צעירים רבים, עלו המחירים אפילו עוד יותר. הגרמנים, שבאופן מסורתי ועיקש נמנעו מלרכוש לעצמם דירות בעיר, והעדיפו להתגורר בשכירות כל חייהם, החלו להבין כי הם לא יוכלו לעשות זאת לנצח, והחלו מצטרפים לגלי הרכישה הגדולים.
היכן כדאי לרכוש נכסים בגרמניה?
בקרויצברג, למשל, עלו מחירי השכירות בין 2009 ל-2014 ביותר מ-64%. ולכן על מנת להצליח ולעמוד בביקוש ההולך ומתפתח לדיור בעיר התחילה עיריית ברלין להנפיק בשנים האחרונות אישורי בנייה לפרוייקטים חדשים רבים. הבעיה היא שאלו נמכרים ומושכרים במחירים עוד יותר גבוהים מהרגיל.
בנוסף, מספרם של הבניינים הישנים בעיר, בנייני האלטבאו עם התקרות הגבוהות והעיטורים על הקירות, אשר רוב הצעירים העוברים לעיר מעוניינים לגור בהם , נותר כמובן ללא שינוי. אולם מחירי השכירות שלהם עולים, לא רק בגלל הביקוש הרב, אלא גם בשל העובדה כי חברות ניהול רבות ומשקיעים פרטיים משפצים את הבניינים האלה בצורה מקיפה, מחליפים תשתיות ישנות ומוסיפים תשתיות חדשות כמו מעליות. לפי החוק אם כן, ניתן בבניין משופץ להעלות את מחירי השכירות בצורה משמעותית.
מה צופן העתיד?
כל מומחי הנדל"ן מסכימים שהפוטנציאל של השקעות בברלין רחוק עדיין ממיצוי ולכן עתידם של נכסי נדל"ן בגרמניה הוא עדיין ורוד. שהרי כשמדובר בברלין, מדובר בעיר היחידה בגרמניה שמתנהלת כ"עיר ללא הפסקה", ואוכלוסייתה צעירה מאוד בהשוואה ליתר הערים הגדולות האחרות במדינה. הכלכלה שלה הולכת ומתחזקת, וכך גם ההגירה אליה. בסופו של דבר, הביקוש לדירות בערים כמו ברלין, בין אם להשכרה ובין אם למכירה הוא עצום, ושוק הנדל"ן שלה מסתמן כמאוד דינאמי. אכן קל מאוד למכור, אבל הולך ונעשה מורכב יותר למצוא עסקאות טובות. הסיבה לכך – הדילים השווים באמת נחטפים במהירות.
