מה עדיף – עסקה פיננסית מגובה נדל"ן או עסקת נדל"ן קלאסית?

מצד אחד שוק הנדל"ן נמצא בעליה מתמדת, וישנם אפילו עסקאות המניבות תשואות דו ספרתיות, ומצד שני אנו שומעים על מקרים של משקיעים שלא הרוויחו, ואפילו הפסידו לא מעט כסף.

למה זה קורה?

זה קורה משתי סיבות עיקריות:

חוסר מקצוענות ועצלות –  כאשר מבצעים עסקאות מעבר לים, אין מקום לעצלנות. יש לעשות עבודת שטח מקיפה. לעיתים מעבר מרחוב אחד לרחוב שני יכול לעלות את רמות המחירים ב- 20% יותר. אני אוהב לתת את הדוגמה שהמרחק משדרות רוטשילד לתחנה מרכזית היא בסך הכול 500 מטר.

עסקאות מורכבות – עסקאות נדל"ן ובמיוחד שהן עסקאות יזמיות מעבר לים, רמות הסיכון שלהן עולות באופן ניכר. הסיבה היא שאלו הן עסקאות מורכבות וישנם משתנים רבים שיש לקחת בחשבון. גם אם רוב המשתנים יתממשו ברמת ודאות גבוהה, מספיק שחלק קטן לא יתממש או לא יעמוד בתחזית העסקית, ואז כל כדאיות הפרויקט תהיה מוטלת בספק.

 לדוגמה משקיע מבצע השקעה במיזם נדל"ני ועל פי התחזית העסקית התשואה הצפויה תעמוד על 18%. יש סבירות גבוהה של 90% שהיזם יקבל היתר בניה בזמן, 90% שהבנק יאשר את המימון, 90% הוא יעמוד בלוחות הזמנים, ו- 90% ששווי השוק והאזור יעלו. לפי חישוב זה (90% בחזקת 4) אנו מקבלים 0.656% הצלחה. נכפיל את אחוז ההצלחה כפול התשואה וכבר אנו מקבלים תשואה של 11.8% וכל זאת בהנחה שיש רק 4 משתנים (דבר שרחוק מהמציאות) ושכולם בסבירות גבוהה יתממשו.

אז איך ממזערים סיכונים?

קודם כל להיות מקצוענים וחרוצים והדבר השני לחפש את העסקאות הפשוטות. כי אם זה לא פשוט, זה פשוט לא עובד!

הבעיה שקל לדבר בקלישאות ובפועל קשה ליישם.