וושינגטון הבירה היא סמל עוצמתה של ארה"ב. לכאן מגיעים בהמוניהם תיירים כדי להתבודד באנדרטת לינקולן או להצטלם על רקע הבית הלבן ולכאן מגיעים רפובליקנים ודמוקרטים כדי להתווכח. האם לאור התנודות הקיצוניות בשוק הנדל"ן של הבירה האמריקאית – הגיעה כעת גם הזדמנות נדירה להשקעות נדל"ן בוושינגטון די.סי?
לאורך העשורים האחרונים נדל"ן בוושינגטון די.סי לא היה שוק מפתה במיוחד. הוא נהג לשמור על סטטוס קוו דוחה משקיעים של עליית מחירים יציבה בהתאם למחירי הנדל"ן בארה"ב, לעומת היצע דל במיוחד של נכסים למכירה. למעשה, הפעם האחרונה בה היצע הנכסים למגורים בוושינגטון הבירה נשאר על המדפים במשך 6 חודשים רצופים (הסף לשוק נדל"ן מאוזן) – הייתה לפני למעלה מ- 12 שנים כך לפי אתר הנדל"ן האמריקאי .UrbanTurf
רצה הגורל ועל רקע השילוב של הקורונה והמשבר הכלכלי בארה"ב, שוק הנדל"ן בוושינגטון הבירה חווה כעת טלטלה שלא ראה כמותה עשרות שנים. מחירי נכסים בוושינגטון די.סי בעלייה מטאורית, היצע הנכסים למגורים בוושינגטון ממשיך לנחות על המדפים, והנה סוף סוף המילים השקעות נדל"ן בוושינגטון די.סי מקבלות קונוטציה חיובית בקרב המשקיעים בנדל"ן בארה"ב.
אך לפני שבוחנים אפשרות להשקיע בנכסים בוושינגטון הבירה, צריך לדעת כי מדובר בעיר שהיא הרבה יותר ממוקד הקונפליקטים הפוליטיים של מדינות ארה"ב והסממן למורשת האמריקאית . כיום, וושינגטון די.סי, היא גם אחת מהערים האטרקטיביות ביותר עבור אוכלוסייה צעירה, אחת ממעצמות ההיי-טק של ארה"ב, וגם אחת מהערים בהן שכר הדירה עולה על הממוצע בשוק השכירות בארה"ב.
וושינגטון די.סי 2021: צעירה, משכילה, הייטקיסטית וקצת פוליטית
השגרה היומיומית בוושינגטון די.סי היא כזו: 100% תפוסת מוזיאונים, תנועה בלתי פוסקת של צווארונים לבנים, פריחה יפהפייה של עצי דובדבנים ומזג אוויר קריר עד סביר.
לפי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאי (census) בוושינגטון די.סי מתגוררים כ- 712,816 תושבים, רבים מהם מועסקים באחד ממאות הגופים הממשלתיים הפועלים בעיר, ביניהם כמובן הבית הלבן, הפנטגון, גבעת הקפיטול, מטה ה- CIA, מטה ה-FBI , הבנק הפדרלי (פדרל ריזרב או הפד אם תרצו) או באחת מבין 176 השגרירויות המפוזרות ברחבי הבירה. הגיל החציוני בוושינגטון הוא 34 ולפי הפרמטרים של אחוז בעלי תואר אקדמי ואחוז מחזיקי תעודת בגרות – וושינגטון די סי נחשבת לעיר המשכילה מבין מדינות ארה"ב.
בעיר הבירה האמריקאית קיימים כ-1.2 מיליון משרות ממשלתיות ומשרות תומכות ממשלה אשר שומרים על הכלכלה המקומית יציבה וחסינה (יחסית) למשברים. הכלכלה בוושינגטון די.סי ובאזור המטרופולין כולו מבוססת בחלקה הארי על הממשלה, כך על פי אומדני הנתונים כלכליים של הפדרל ריזרב.
וושינגטון די.סי נחשבת לאחד ממרכזי ההיי-טק המתפתחים והמובילים בארה"ב – השלישי בכוחו אחרי סן פרנסיסקו וסיליקון ואלי המפורסם. העיר היא גם אחד ממוקדי הכוח העסקיים הבולטים בארה"ב ומהווה בית עבור חברות ענק מסקטורים מובילים במשק. לא מזמן הצהירה ענקית המשלוחים 'אמזון' על הקמת מטה חדש בוושינגטון הבירה במהלך שיוביל להקצאת עשרות אלפי משרות חדשות ולהגדלת הביקוש לדיור באזור המטרופולין, שגם ככה במשך שנים נהנית מהגירה חיובית ומאכלסת קרוב ל- 6 וחצי מיליון – מה שהופך אותה למטרופולין ה-6 בגודלה בארה"ב.
אם כך, וושינגטון הבירה מגלמת את מורשת ועוצמתה של האומה האמריקאית ושל תעשיית ההיי-טק, מאכלסת תושבים רבים, מציעה מקומות עבודה רבים ומהווה מוקד תיירותי מובהק. כל זאת ועוד, מייצבים את אותה כאחת הערים המובילות והחזקות בארה"ב. אך מה לגביי חוזקו של שוק הנדל"ן בוושינגטון הבירה?
השקעות נדל"ן בוושינגטון די.סי
כאמור, לאורך השנים שמר הנדל”ן בוושינגטון על יציבות ונמנע מתנודות מחירים קיצוניות. במהלך העשור האחרון שוק הדיור בוושינגטון שמר על עליה יציבה בהתאם לשוק הנדל"ן האמריקאי – מחיר חציוני של נכס למגורים בוושינגטון די.סי עלה בכ -20% בין השנים 2013-2018 מ- 475 אלף דולר ל-570 אלף דולר (לפי UrbanTurf).
היה זה מיד עם פרוץ הקורונה בארה"ב שהחל שוק הנדל"ן בוושינגטון די.סי להיכנס לסחרור וכבר בחודש יולי 2020, מחירו החציוני של נכס למגורים בוושינגטון די.סי זינק ל- 790 אלף דולר – המחיר הגבוה ביותר שנרשם אי פעם בבירה האמריקאית. באוקטובר 2020 המחיר החציוני של בתים צמודי קרקע בוושינגטון די.סי (בכל המטרופולין) חצו לראשונה את רף מיליון הדולר.
לפי census, וושינגטון די.סי מדורגת כעיר עם ההכנסה החציונית למשפחה הגבוהה ביותר בארצות הברית; שכר דירה ממוצע בוושינגטון די.סי מהווה כ-23% מההכנסה החציונית למשק בית, בעוד תשלומי משכנתא מהווים 20% מההכנסה החציונית. באשר לדמי השכירות בוושינגטון די.סי, אלו שמרו לאורך תקופה ארוכה על עליה יציבה של 3.6% (ממוצע שנתי). אולם בשנה החולפת עלו בשיעור של 4% ועומדים כיום על 2,234 דולר – שיעור של 30 נקודות בסיס מעל ממוצע דמי השכירות בערי ארה"ב.
נדל"ן בוושינגטון הבירה או המדינה 51?
גורם משמעותי שעלול להשפיע על ההחלטה האם להשקיע בנדל"ן בוושינגטון הבירה, ובכלל בהשקעות נדל"ן בארה"ב, הוא עניין המרחק הגיאוגרפי. כשזה נאמר, דעו כי ישראל וארה"ב מפעילות יחדיו קו טיסות ישיר מנתב"ג לנמל התעופה הבינלאומי של הבירה האמריקאית. קו תל אביב וושינגטון הוא למעשה קו הטיסות הישיר היחיד בין שתי המדינות והוא משרת לא מעט אנשי עסקים, ביניהם גם משקיעי נדל"ן בוושינגטון די.סי.
והנה גורם חשוב לא פחות: נכון להיום, וושינגטון הבירה זוהי העיר היחידה הפועלת באופן עצמאי והיא איננה מסופחת למדינות ארה"ב. אך נכון לכתיבת שורות אלה, וושינגטון הבירה שואפת להיות המדינה ה-51 של ארה"ב והסיכוי לסיפוח של עיר הבירה האמריקאית אכן קיים. רק לאחרונה אושרה בבית הנבחרים הצעה להפיכתה של וושינגטון די.סי למדינה (אך נפסלה בסנאט), והרעיון להפיכתה של עיר הבירה למדינה זוכה להדהוד בקרב בכירים בצמרת הפוליטיקה האמריקאית, אחד מהם הוא לא אחר מאשר הנשיא המכהן ג'ו ביידן שהצהיר שצייץ בעבר – "וושינגטון די.סי צריכה להיות מדינה".
אם אכן זה יקרה, תהיה לכך השפעה משמעותית גם על ענף הנדל"ן במדינה החדשה. שיקול נוסף שכדאי לקחת בחשבון לפני שבוחנים אפשרות להשקיע בנדל"ן בוושינגטון הבירה.
