לפני הכל עלי להזהיר שלמרות שהמאמר הינו מאמר מקיף העוסק בסוגיות מיסוי רבות הוא עדיין מציג מידע כללי בלבד.
לפני כל השקעה מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מתאים בלבד (רו"ח/יועץ מס/עו"ד/שמאי).
יש לשים לב שלא כל יועץ הוא מומחה לכל סוגיות המס הקיימות, ולכן יש לבחור את המומחה המתאים.
אין לראות במאמר זה המלצה לתכנון מס כלשהו, וכל העושה שימוש עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד.
מיסוי נדל"ן בארץ ובחו"ל
לפני שניגשים לבצע עסקת נדל"ן כלשהי, יש לדעת כי קיימים המון סוגי מיסים (מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, מע"מ מס רווחי הון ומס הכנסה) שחייבים לקחת אותם בחשבון. כמו כן, יש להבין את מהות העסקה, כדי לחשב בצורה נכונה את חבות המס ואם מתבקש גם לבצע תכנוני מס.
מי חייב בתשלום מס הכנסה?
מיסוי בישראל הוא מס פרסונלי וכל מי שנחשב לתושב ישראל בשנת המס חייב בדיווח למס הכנסה, למעט עולה חדש או תושב חוץ שיכול להיות להם פטור מדיווח במקרים מסוימים של עד 10 שנים.
קיימות מספר אבחנות שיש להכיר במיסוי נדל"ן:
- תשלום למוסדות:
- מס לרשות המיסים (מס הכנסה, מס שבח, מע"מ, ומס רווחי הון)
- מס לרשות המקומית על השבחת נכס – היטלי השבחה.
- מיסוי נדל"ן בארץ או נדל"ן בחו"ל.
- נדל"ן מסחרי או נדל"ן למגורים.
- הכנסה שוטפת משכ"ד והכנסה מרווח הון (השבחה).
- הכנסה פרטית והכנסה מעסק.
יש להבין שלכל עסקת נדל"ן יהיו האבחנות שיתאימו לה ולא לאחרת. על כן כדי לחשב אלו מיסים יהיה עליך לשלם, עליך לדעת מראש אלו אבחנות מתאימות לעסקת הנדל"ן שלך.
אני אנסה לפרט יותר בהמשך.
סוג ההכנסה
בנדל"ן קיימים שני סוגי הכנסה; הכנסה הונית (מכירת הנכס) והכנסה פרותית (הכנסה משכ"ד).
הכנסה פרותית היא הכנסה שוטפת משכ"ד, שיכולה לנבוע משכ"ד למגורים, הכנסה מנדל"ן מסחרי (משרדים חניות וכיו"ב).
קיים הבדל במיסוי שבין הכנסה המגיעה מנדל"ן בישראל ולבין הכנסה מנדל"ן בחו"ל (פירוט בהמשך המאמר).
אבחנה בין הכנסה מיגיעה אישית להכנסה פסיבית
- כאשר מדובר על עסקאות נדל"ן הנעשות במסגרת של חברה או של עסק. שיעור המס יהיה לפי מס חברות במקרה של חברה ולפי מס שולי במקרה של עוסק יחיד.
- כאשר מדובר בהכנסות פסיביות שלא מגיעות לכדי עסק. מס הכנסה בוחן את העסקאות כך שמי שמשכיר יותר מ-6 דירות מס הכנסה יכול לסווג את ההכנסה שלו כהכנסה מעסק ולא כהכנסה פסיבית שיש לה שיעורי מס מיוחדים. השכרת 10 דירות ומעלה- מס ההכנסה יסווג זאת, בוודאות, כעסק לכל דבר.
מיסים על השקעות נדל"ן בארץ.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס המשולם ישירות לרשות המקומית ולא לרשות המיסים. המס חל רק על מוכר הנכס ורק כאשר חלה השבחה של הנכס בעקבות שלושה מצבים: אישור תוכנית בניין עיר, אישור חורג או אישור הקלה.
היטל ההשבחה עומד על 50% מגובה ההשבחה.
מס רכישה
זהו המס המשולם כאשר רוכשים זכות במקרקעין. שיעור המס משתנה כאשר מדובר ברכישה דירת מגורים ראשונה, או רכישת נכס להשקעה (מגורים, מסחרי או קרקע).
מס רכישה על קרקע או נכס מסחרי מגיע ל-6% משווי העסקה.
מס רכישה על דירה שניה עומד על 5% למשקיע.
ישנן הטבות במס לאוכלוסיות שונות כמו נכים/עולים חדשים ובמקרים ספציפיים כמו מכירה לקרוב משפחה וכיו"ב.
מע"מ
תשלום מע"מ הינו מס המוטל על עסקה בשיעור קבוע שקבע שר האוצר.
תשלום המע"מ מתרחש כאשר רוכשים נכס מקבלן, או כשמדובר בהכנסה אקטיבית (הכנסה מעסק), למשל השכרת שטחי מסחר, משרדים, חנויות וכיו"ב.
מס שבח
מס זה המשולם לרשות המיסים, הנו מס רווח הון הנוצר כתוצאה ממכירת נכס. שיעור המס הינו בשיעור של 25% מהרווח נטו בעסקה (מכירת הנכס פחות עלות הנכס בניכוי הוצאות).
הוצאות שניתן לקזז ממס זה הן כל ההוצאות הקשורות לעסקה כמו שיפוץ, תיווך, הוצאות פחת, הוצאות מימון, הוצ' שכ"ט של עו"ד, שמאי וכו'.
במקרים שונים ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח כמו במקרה של ירושה, מכירה של דירה ראשונה בתנאי שהמוכר החזיק בדירה מעל 18 חודשים.
חישוב מס על השכרה למגורים
על פי רשות המיסים כל הכנסה משכ"ד חייבת במס. ישנן מספר אפשרויות לחישוב מס ההכנסה:
- במידה ומדובר על 10 דירות ומעלה, מס הכנסה מגדיר הכנסות אלו כהכנסה עסקית, וחיוב המס מחושב כהכנסות מיגעה אישית (לפי חישוב מס שולי).
- במידה ומדובר על הכנסות מ 6-10 דירות, מס הכנסה בוחן כל מקרה לגופו ועל פי קריטריונים מסוימים מחליט אם מדובר בהכנסה עסקית מיגעה אישית או הכנסה אחרת. במקרים שלא מדובר בהכנסה עסקית, שיעור המס יעמוד על 10% מהתמורה המתקבלת.
- כאשר מדובר בהכנסה משכ"ד בסכום הנמוך מ 5,070 ₪ (נכון ל 2021) ניתן יהיה לקבל פטור מתשלום מס הכנסה.
חישוב מס על השכרת נכס – נדל"ן מסחרי
הכנסות שכ"ד המתקבלות מהשכרה של נכס מסחרי חייבות במס בשיעור של 31%. מהכנסות אלו ניתן לנכות הוצאות מימון על הנכס, הוצאות של תחזוקה, הוצאות פחת של 4% (מחשבים 2/3 בלבד, 1/3 נחשב עלות הקרקע). עלויות נוספות שאותן ניתן לנכות הן ביטוח, פרסום ועלויות של שכ"ט של בעלי מקצוע כמו מתווך, רו"ח, עו"ד וכו'.
מיסים על השקעות נדל"ן בחו"ל
- מיסים על הכנסה משכ"ד. קיימת אפשרות לתשלום מס מופחת של 15% בלבד בתנאי שבעל הנכס לא ינכה הוצאות עבור הנכס למעט הוצאות פחת על הנכס. חשוב לציין שבמסלול זה לא ניתן להתקזז על המס ששולם בחו"ל.
- מיסים על מכירת נכס נדל"ני. המס על רווח הון מנכס מקרקעין מחוץ לישראל החל משנת 2003 עומד על 25% מהרווח הראלי.
עוד חשוב לדעת- ניתן לקזז הפסדי הון מרווחי הון ממקורות אחרים, ומרווח עסקי באותו שנת מס.
