משנפלה חומת ברלין בנובמבר 1989 מעטים סברו כי גרמניה תצלח את האיחוד בין שני חלקיה. אבל גרמניה הפתיעה, לא רק שהיא הצליחה לגשר על השסע שארך כארבעים שנה, אלא היא גם השכילה להפוך לאחת הכלכלות החזקות והמשגשגות בעולם. כתוצאה מכך, גם אפשרות רכישת נדל"ן בגרמניה הפכה למפתה במיוחד.
ברלין, בירת גרמניה, היא העיר הגדולה ביותר במדינה, והיא כבר נמצאת בדרכה להפוך למטרופולין בעלת שם עולמי. יש לה סצנת סטארט-אפ משגשגת ומדי שנה פוקדים אותה 12.7 מיליון תיירים לערך. לייפציג, לעומתה היא אחת הערים בעלות הגידול המהיר ביותר במדינה, עם אוכלוסיית הסטודנטים הומה ומספר בניינים משופצים להפליא. שתי הערים הללו חוות ביקוש גואה למגורים שאינו מצליח להדביק את קצב הבנייה שלהן. מהן יתרונותיה של כל אחת משתי הערים הללו, ומדוע כדאי להשקיע בהן כרגע, שניה לפני ששוק הנדל"ן הרותח שלהן יעלה קיטור, וכמו כן מהן ההשלכות של השקעה כזו עבור המשקיע הישראלי היחיד.
ברלין - עיר הסטרטאפים
אם יש שוק נדל"ן בגרמניה, או בעולם בכלל, שפורח בימים אלו, הרי שזהו שוק הנדל"ן בברלין. שם ניתן לראות תורים הנוצרים לפתע ברחובות צדדיים ובכניסות לבניינים המורכבים מעשרות מחפשי דירות המחכים למתווך שיגיע כדי להראות להם את הדירה. כן ברלין היא עיר של שוכרי דירות, בה מחיר השכירות בשנים האחרונות הולך וגואה בכ- 120% מ-2009 ועד היום. עד כדי כך שלאחרונה התפרסמה באחד העיתונים ידיעה לפיה מי שחיפש דירה להשכרה בברלין בימים האחרונים נתקל במודעה הזויה אפילו במונחי תל-אביב: שתי סטודנטיות בשנות ה-20 לחייהן פרסמו באתר השכירות הגרמני wg-gesucht.de מודעה בה הן מציעות להשכרה אוהל במרפסת בגודל 10 מ"ר בדירה שלהן באזור ה-mitte בברלין, ב-260 יורו לחודש "בלבד" תחת הכותרת: !rent a tent.
ברלין גם ממשיכה למצב עצמה כיעד מועדף לסטודנטים ולצעירים מכל העולם עם מוסדות לימוד נחשבים. כאשר ממשלת גרמניה מעודדת את הגעתם של אלה, ומעניקה להם מגוון מלגות ומנגנוני סיוע, שיחד עם עלות המחייה הנמוכה יחסית מייצרים עבורם סביבת לימוד אידיאלית.
את הפריחה בשוק הנדל"ן אותה חווה ברלין במרוצת השנים האחרונות יש מי שתולה במדיניות ההשקעה של ממשלת גרמניה בעיר. זו באה לידי ביטוי הן בפיתוח מתמיד של פרויקטים ציבוריים והן בגישה עסקית נבונה המושכת לעיר מעסיקים רבים. שילובם של אלו יחדיו מהווה מתכון מושלם לצמיחה ולתנועה מתמדת של תושבים חדשים, המעוניינים לקבוע את ביתם בעיר. על פי נתוני הרשויות המקומיות בגרמניה, ברלין נהנית מנתוני הגירה חיוביים ומרשימים לפיהם עומד היחס בין המגיעים לעיר לעוזבים אותה על כ-50 אלף תושבים בשנה. במקביל ספר התחלות הבנייה החדשות למגורים בעיר נמוך משמעותית מן הביקוש הזה ההולך ומתגבר מה שגורם באופן טבעי לעליית עקבית במחירי הנדל"ן, שככל הנראה לא תדעך בתקופה הקרובה.
ליפציג - עיר בתמחיה
משקיעים התרים אחרי עסקאות נדל"ן בגרמניה אינם יכולים להתעלם מצמיחתה המתמדת של לייפציג. במשך למעלה מעשור, הצמיחה המהירה של לייפציג הפתיעה את כולם, ולא רק את השוק המקומי. משפחות צעירות קבעו כאן את משכנם, כשהן נמשכות אל עבר מקומות עבודה חדשים במגוון רחב של מגזרים חדשניים. כתוצאה מכך, למשק העיר יש כיום בסיס איתן, המאפשר לה להתמודד עם אתגרים נוספים. בתי ספר חדשים ומרכזים לגיל הרך נבנים חדשות לבקרים, ותוכנית תחבורה מקומית שתוכננה למשך עשר השנים הקרובות תועמד בקרוב להצבעה במועצת העיר. בהתבסס על כל המגמות החיוביות הללו, תחזית חדשה קובעת כי עד שנת 2030, האוכלוסייה בעיר עתידה להגיע לכדי 720,000, ובכך תציב את לייפציג בשורה הראשונה של ערי גרמניה העיקריות. במהלך 2017 הכריזה לאיפציג רשמית על הקמתו של מרכז דיגיטלי. לייפציג גם הפכה לעיר עם הגידול הגדול ביותר בתחום התעסוקה בגרמניה בין השנים 2010 ל -2015, זאת בהשוואה ל- 50 הערים הגדולות בגרמניה, ובכך עקפה ערים כמו ברלין ומינכן.
בנוסף, לליפציג יש את מרכז העיר האטרקטיבי ביותר, זאת בעקבות סקר שנערך בין 58,000 מבקרים ב- 121 מרכזים עירוניים על ידי מכון IFH בקלן. כאן לייפציג הצליחה בקלות לצאת כשידה על העליונה ולהשיג את המקום הראשון, לא רק בקרב ערים עם מעל 500,000 תושבים, אלא גם באופן כללי
השקעה בשוק הנדל"ן הגרמני
אז איך עושים זאת? בעיקרון כל אחד יכול לטוס לגרמניה ולרכוש נדל"ן בעצמו. אלא שישנה גם אפשרות אחרת של פנייה לחברה המתמחה בכך, ולרכוש את הנדל"ן באמצעותה. ולרוב, זאת הדרך המומלצת למי שאינו רוצה לעסוק בכל היבטי הניהול, לרבות תשלומים שונים וגביית שכר דירה. בנוסף לשכר דירה שניתן להפיק מהנכס, ניתן יהיה במקרים מסוימים גם ליהנות מעליית הערך של הנדל"ן.
חשוב להבחין בין אחזקת הנכס על ידי יחיד לבין אחזקת הנכס על ידי חברה. אז מי שמתכנן לרכוש מספר דירות בגרמניה, אולי כדאי יהיה לו לשקול הקמת חברה בע"מ. ישראלי יחיד, להבדיל מחברה, המשקיע יחויב בה על הכנסות השכירות במס בשיעור של 25%. בנוסף, הכנסות השכירות יחויבו במס בישראל, כשאז ישנן שתי אפשרויות העומדות לרשות המשקיע לתשלום המס בישראל, בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה: האחת, תשלום של 15% – לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות שונות, דוגמת הוצאות מימון, הוצאות המס הזר ששולם בחו"ל וכדומה. השניה, שיעור המס השולי בו נושא היחיד בישראל, תוך הכרה בהוצאות המס הזר ששולם, וכן כל הוצאה אחרת בה נשא לצורך רכישת והשכרת הנכס.
בנוסף, במידה והנכס בגרמניה יימכר, הרי שהעסקה תהיה כפופה למיסוי רווחי הון. בגרמניה, רווח הון ממכירת נדל"ן ימוסה לפי שיעור המס השולי הרגיל החל על היחיד – אם המקרקעין נמכרו עד 10 שנים מיום רכישתם. אולם, אם המקרקעין הוחזקו לתקופה של מעל 10 שנים, יינתן פטור ממס.
שימו לב כי האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגרמניה היא ישנה, ולפיכך שיעור ניכוי המס במקור הוא גבוה יחסית למקובל באמנות החדשות של ישראל. לכן אמנת המס בין ישראל לגרמניה אינה מסייעת למשקיעים.
האם קיימת צפי לעליית ערך?
נשאלת השאלה האם החגיגה עומדת להסתיים? על פניו, נראה כי לא ממש. נראה כי ברלין ולייפציג חוות תנופת פיתוח מרשימה המנוהלת ביעילות אופיינית. שוק נדל"ן בגרמניה מציג נתונים מרשימים, הנמצאים בסימן עלייה מתמיד והנכסים עדיין מהווים הזדמנות קנייה מעניינת.
בשורה התחתונה, נראה כי מכלול התנאים לרכישת נכס בגרמניה בברלין ובלייפציג הבשילו לכדי הזדמנות השקעה מיוחדת בה קיים ביקוש תמידי למגורים, לצד עליות מחירים מתונות ששומרות על ערך דמי השכירות, מה שמייצר עבור המשקיעים תשואות יציבות. לכן שוק זה הופך להשקעה סולידית ואטרקטיבית. מחירי הרכישה של נכסים למגורים בערים אלו עדיין נמוכים משמעותית מאלו הנהוגים בערים אירופיות מרכזיות אחרות, ויש בהם פוטנציאל רווח יפה עבור המשקיעים. עוצמתה הכלכלית של גרמניה ועוצמתם של מרכזי התעשייה והעסקים בה, הופכים גם הם את ההשקעה כאן לכדאית ובטוחה.
