אם יש לך כסף להשקעה ואתה רוצה לרכוש נכס בחו"ל, אתה בטח שואל את עצמך, באיזו מדינה הכי בטוח והכי כדאי להשקיע בנדל"ן? והיכן תקבל את התמורה הכי טובה לכספך? אתה לא לבד בזה וגם אחרים נמצאים באותה ההתלבטות. כדי לנסות ולמצוא תשובות על שאלות אלה סרקתי את הרשת ועברתי על כל האתרים המובילים בעולם בתחום ההשקעות בנדל"ן. אילו מסקנות הגעתי אליהן? על כך בהמשך המאמר.
השקעה בנדל"ן בחו"ל מומלצת בעיקר בתקופה הנוכחית שהתשואות שמקבלים בארץ על נכסים נמוכות ביותר. העולם הוא גדול והאפשרויות להשקעה הן אינסופיות. אך רוב ההשקעות יכולות להיות מסוכנות. באתרים רבים אפשר למצוא המלצות על השקעות בברזיל, בתאילנד במקסיקו, בצרפת וכו'. ישנם נימוקים רבים למה כדאי להשקיע בכל אחד מהשווקים האלה, ומדוע כל אחד מהם הוא אטרקטיבי עבור המשקיעים. הזרים. נימוקים כמו שער מטבע נמוך, אפשרויות מימון הם בהחלט טריגר למשקיע אבל הן לא הסיבות שבגללן כדאי להשקיע.
תנאים הכרחיים לעסקאות נדל"ן
ישנן שני תנאים עיקריים שחשוב שיתקיימו כאשר באים לרכוש נכס בחו"ל. לא מומלץ להשקיע אם שני התנאים האלה לא מתקיימים:
התנאי הראשון לפני שמחליטים איפה כדאי להשקיע הוא שאסור להתפתות לכל מיני חברות שמבטיחות על הנייר נכסים במחירים נמוכים ותשואות גבוהות כי בפועל זה לא תמיד מתקיים. ישנם לא מעט סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, וחשוב מאוד לבחון את הנכס לפני שמשקיעים בו ולהגן על ההשקעה מפני אירועים שונים.
התנאי השני הוא שכאשר משקיע מחליט לרכוש נכס כלשהו תהיה לו יכולת שליטה על הנכס. זאת אומרת, אם הוא משתמש בחברת ניהול אז שזו תהיה חברה שניתן לסמוך עליה ולפקח עליה ועל הנכס בקלות, ובנוסף, אם בעתיד הוא ירצה למכור את הנכס לא יהיה דבר שימנע זאת ממנו.
אז אלו הם השווקים המומלצים ביותר להשקעה בחו"ל:
ארה"ב
היתרון המשמעותי שיש לארה"ב על על יתר השווקים בעולם נובע מהשקיפות הקיימת בשוק.
בארה"ב ישנן הרבה אפליקציות לאיתור נכסי נדל"ן. באפליקציות האלו ניתן לקבל מידע מדויק על המחירים באזור המבוקש לפי גודל ומצב הנכס, לקבל נתונים על רמת חינוך, פשיעה, נתוני הגירה, תעסוקה
ועוד. השקיפות שיש בארה"ב יוצרת "שוק משוכלל" שמצד אחד מונע מהמשקיע להפסיד אבל מצד שני רק המשקיעים המקצוענים מצליחים להרוויח יותר.
יתרון נוסף שיש בארה"ב הוא בחוסן הכלכלי והיציבות השלטונית. אין חשש להפיכה שלטונית או לקריסה כלכלית כמו שיש במדינות מסוימות כמו גאורגיה או אוקראינה שבגללן ניתן להפסיד את הנכס.
אפילו אחרי משבר הסייב-פריים שהיה בארה"ב מחירי הנדל"ן חזרו לאותם רמות מחירים ואף יותר מזה.
למידע נוסף:
אנגליה
למרות כל העניין סביב הברקזיט, עדיין קיימת בבריטניה יציבות שלטונית ויציבות כלכלית. שערו של הפאונד הנמוך תומך בהשקעה במדינה, אבל לא מומלץ לבצע השקעה רק בגלל שער מטבע נמוך או מחיר נכס נמוך.
היתרון בהשקעה באירופה ואנגליה בפרט לעומת ארה"ב זה המרחק הגיאוגרפי. (5 שעות ו 200$ טיסה הלוך ושוב) לעומת העלויות ההגעה לארה"ב.
היתרון שיש לאנגליה על פני רוב מדינות אירופה זהו הגידול הטבעי באוכלוסיה לעומת צמצום האוכלוסייה שיש בחלק ממדינות אירופה. המפקד האחרון מראה כי אוכלוסיית בריטניה גדלה ב -4 מיליון נפש בעשור האחרון וכיום היא עומדת עד 63 מיליון נפש (גידול שיא של 7%).
בעשרים השנים הבאות צפוי מספר משקי הבית בבריטניה להגיע ל- 28 מיליון, זהו גידול של כ -250,000 משקי בית בכל שנה. מה שמציב דרישה גדולה עוד יותר ליחידות דיור זמינות.
מאז שנת 2002 הביקוש לדירות להשכרה כמעט הוכפל. נכסי השכרה מהווים כיום רק 11% מכלל מלאי הדיור.
יתרון נוסף שיש למשקיעים באנגליה לעומת יתר מדינות אירופה קיימים בהשקעות ייחודיות שיש רק בבריטניה כמו, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, מלונאות, חניות וכו'.
השקעות אלו הן השקעות פיננסיות מגובות נדל"ן המציעות תשואה חוזית בין 7%-14% לשנה.
הנתונים נלקחו מאתר Dandara לקריאה נוספת לחץ כאן
אם מעניין אותך לדעת עוד על השקעות פיננסיות מגובות נדל"ן באנגליה, לחץ כאן:
פולין
פולין היא מדינת האיחוד (משנת 2004) היחידה שהצליחה להימנע ממיתון, וכיום הכלכלה שלה די חזקה. בשנה שעברה דיווחה המדינה על תוצר של 524 מיליארד דולר.
שיעור הצמיחה בפולין עמד ב- 2018 על 5.1% בעוד ששיעור הצמיחה הממוצע של האיחוד האירופי עמד על 2% בלבד.
מדד ה -HDI ׁ(מדד הפיתוח האנושי) מציב את פולין במקום ה- 35 בעולם ומוגדר גבוה במיוחד.
אחוזי האבטלה במגמת ירידה, וישנה מגמה עקבית של חוקים ליברלים המעודדים הפרטת חברות ממשלתיות והגברת התחרות.
התשואות ברוטו בערים המרכזיות כמו ורשה, קרקוב עומדים על 5.5%-7% לדוגמא: דירת של 90 מ"ר במרכז ורשה תעלה 235 אלף אירו עם שכירות חודשית של 1200 אירו (6% תשואה).
פרטוגל
שוק מחירי הדיור בפורטוגל ממשיך לעלות בעוצמה, ומונע מביקוש גובר ומהתנאים הכלכליים המשופרים. מחירי הנכסים בפורטוגל עלו בשנת 2018 ב -6.09% (5.39% במונחים ריאליים) למחיר ממוצע של 1,220 אירו (1,395 דולר ארה"ב) למ"ר- על פי נתונים שפרסמה הלשכה הסטטיסטית של פורטוגל (INE) . במהלך הרבעון האחרון (הרבעון האחרון של 2018) עלו מחירי הדירות ב -1.24% (2.03% במונחים ריאליים) לעומת הרבעון הקודם.
בשנת 2014, לאחר יותר משלוש שנים של מיתון, מחירי הדירות בפורטוגל החלו להתאושש. מאז ועד היום המשיכו מחירי הדירות לעלות.
במטרופולין ליסבון, עלו מחירי הנכסים ב -7.9% (7.2% במונחים ריאליים) בשנת 2018 לעומת שנה קודם לכן, לממוצע 1,502 אירו (1,717 דולר) למ"ר.
מחירי הדירות עלו ב -23 מתוך 24 האזורים העירוניים במדינה. העיר פורטו רשמה את העלייה הגבוהה ביותר של 15.6% במהלך 2018, אחריה הגיעו אמדורה וסיקסל (13.9%), וסינטרה (13.7).
הכלכלה הפורטוגלית התרחבה ב -2.2% בשנת 2018 לעומת שנה קודם לכן. מגמה זו של צמיחה נמשכה גם ב- 2019 ולפי הנציבות האירופית, היא תמשיך לצמוח בעוד 1.7% נוספים בשנת 2020.
פורטוגל מעניקה היתר תושבות לחמש שנים לאזרחים, שאינם באיחוד האירופי, שקונים נכסים במינימום 500,000 אירו. ההיתר מאפשר לבעליו אפשרות לעבודה או ללימודים במדינה. כמו כן בעלי ההיתר יכולים לבחור להגיש בקשה לתושבות קבועה לאחר חמש שנים.
ניקח את העיר ליסבון כדוגמה, יחסית, מחירי הדיור של ליסבון הם עדיין מהנמוכים באירופה:
דירה של 85 מ"ר (מ"ר) ליסבון באזור עילית עשויה לעלות בסביבות 200,000 אירו לרכישה.
שטח של 120 מ"ר דירה בליסבון עשויה לעלות בסביבות 300,000 יורו לרכישה.
שטח של 250 מ"ר דירת ליסבון עשויה לעלות בסביבות 840,000 יורו.
התשואות מהשכרת דירות במחוז ליסבון נעות בין 4.5% ל -6.7%, כאשר התשואה מדירות קטנות הוא גבוה יותר באופן יחסי. מדובר בתשואות טובות. לעיר בירה אירופאית, מחיר הרכישה עדיין אטרקטיבי אם כי ליסבון כמעט ולא עומדת במרכז העניינים.
נתוני התשואות שהבאתי כאן הן לגבי השכרת הנכס לטווח הארוך; בעוד שהשכרות לטווח קצר עשויות להרוויח תשואות גבוהות יותר. העניין התיירותי במרכז ליסבון הוא עצום, כך שיש אפשרות להשכיר את הנכס באמצעות Airbnb במשך רוב השנה.
גרמניה
אחרי יותר מארבע שנים של עליית מחירי בתים חזקה, שוק הדיור של מזרח גרמניה נחשב חזק מאוד. במדינה שבעברה היו מחירי הדיור יציבים בצורה יוצאת דופן, זהו שינוי משמעותי.
הסיבות? צמיחה כלכלית בת עשור, אבטלה נמוכה בשיא, הגירה של יותר ממיליון פליטים, עליה בשוק העבודה, ביקוש גבוה לדירות לעומת היצע בנייה חלש וריבית נמוכה.
עליות מחירי בתים חזקות צפויות להימשך בשנים הקרובות. דויטשה בנק: "בעקבות המגמה החיובית המתמשכת בשוק העבודה, סביר להניח שמחירי הדירות והשכירות ימשיכו לעלות. גם ברמות הנוכחיות, הנכונות לקחת הלוואות צריכה להימשך, בגלל ריביות נמוכות. נראה כי המחזור הארצי יימשך עד שנת 2022 ואילך.
דוגמאות לתשואות ממוצעות בגרמניה:
בברלין דירה של 120 מ"ר ניתן לקבל שכירות בסך 2250 יורו, עם תשואה של 3.5%.
בבפרנקפורט דירה בעלת שטח של 120 מ"ר ניתן לקבל 1,700 יורו בחודש, ולהניב תשואה של 3.7%.
חשוב לדעת לפני שרוכשים נכס בגרמניה!
החוק הגרמני נוטה באופן משמעותי לעבר השוכר.
בנכסים מושכרים בגרמניה, לגבי דמי שכירות: אמנם ניתן להסכים על דמי השכירות באופן חופשי, אך לאחר מכן השוכר יכול לערער על שכר דירה "מופקע".
עליות בשכר דירה נשלטות ואינן יכולות לעלות ביותר מ- 20% במונחים נומינליים (פחות במונחים ריאליים) במשך שלוש שנים.
אבטחת השוכר: חוזים ללא הגבלה הם סטנדרטיים, ובאפקטיביות נותנים לשוכר ביטחון של קביעות. השוכר יכול להתנגד ל"הודעה הרגילה "ולדרוש המשך, אם הפסקת חוזה השכירות תביא לקושי עבור עצמו או עבור משפחתו או שלא תהיה מוצדקת, אפילו זה מנוגד לאינטרסים הלגיטימיים של בעל הבית.
גרמניה עומדת גם מול אתגרים כלכליים לא פשוטים, אך יחד עם זאת הכלכלה הגרמנית הינה הכלכלה החזקה בכל אירופה, אין סכנה של חוסר יציבות שלטונית, שוק הנדל"ן שקוף ומשוכלל, וכנראה המגמה בעליית מחירי הדיור תימשך.
איזו תשואה תרוויחו?
הנתונים שהוצגו באתר נלקחו מאתר globalpropertyguide
אין לראות במאמר זה כהמלצה לכל השקעה שהיא.
