חשיבות ה LTV למשקיעים?
אחת הדרכים המקובלות להשקיע היא השקעה באמצעות חוב.
השקעה באמצעות חוב יכולה להיות דרך קרנות או באמצעות השקעה ישירה בנכס.
השקעה בהלוואות מאפשרת למשקיע מצד אחד לקבל תשואות גבוהות יותר מרוב אפיקי ההשקעה אבל מצד שני הסיכון במתן הלוואות אלו הוא גבוה.
המשקיע מצפה שההשקעה שלו תהיה מגובה בנכס ריאלי על מנת להבטיח שלפחות הוא יוכל לקבל את הקרן במידה ומקבל ההלוואה לא יוכל לעמוד בהחזרי ההלוואה.
הדרך שהמשקיע יכול לגבות את עצמו ולהרגיש בנוח במתן ההלוואה היא כאשר ההלוואה משועבדת לטובת נכס.
הדרך למדוד את הסיכון בהלוואה הוא באמצעות יחס פיננסי שנקרא LTV.
מה זה בכלל (LTV) ואיך מחשבים אותו?
יחס הלוואה לנכס (LTV – LOAN TO VALUE) הינו פרמטר המודד את סיכון ההלוואה ביחס לערך הנכס. הלוואות בעלות יחס LTV גבוה מוגדרות כמסוכנות יותר ושיעור הריבית על ההלוואות האלו גבוה יותר מאשר הלוואות בעלות יחס LTV נמוך.
יחס ה LTV נקבע על-ידי נותן ההלוואה, ברוב המקרים מדובר בגוף מוסדי שנותן הלוואות כנגד שעבוד נכס.
במקרים רבים כאשר מדובר ב- LTV גבוה, הגוף המוסדי מבקש בטחונות נוספים כמו ביטוח אשראי, ערבויות ושעבודים.
יחס מקובל בעיקר בתחום המשכנתאות.
הלוואות הניתנות על ידי בנקים למשכנתאות בטוחות יחסית כי הנכס ממושכן לטובת הבנק.
הלווה יעשה הכל על מנת לעמוד בהתחייבויותיו לבנק כדי שלא יעקלו לו את הנכס.
הבנק יודע שלמרות התמריץ הקיים לעמוד בתשלומים, תמיד ישנו סיכוי שהלווה לא יצליח לעמוד בהחזרים החודשיים.
אופן החישוב?
הגורמים המשפיעים על יחס זה הם גובה המקדמה, סכום ההלוואה ושווי הנכס המוערך על ידי שמאי או אנליסט אחר.
יחס ה- LTV מחושב כדלקמן: המקדמה חלקי שווי הנכס.
לדוגמה: שווי הנכס הינו 1M ש"ח. מבקש ההלוואה בעל הון עצמי של 100 אלף ש"ח בלבד. זה אומר שללווה יש רק 10% משווי הנכס וחסר לו עוד 90% לשלם, לכן במקרה כזה יחס ה- יעמוד על 90%.
המלווים מעריכים את סיכון ההלוואה לפי יחס ה- LTV.
בישראל הבנקים למשכנתאות לא מאפשרים יחס LTV של מעל 70%.
בארה"ב מאפשרים להיות ביחס של 97% במקרה והמלווה משלם גם ביטוח אשראי (pmi).
היות ש -LTV גבוה מעלה את רמות הסיכון, הבנקים מבקשים פרמיית סיכון ומעלים את אחוז הריביות הנדרש מהלווה.
סוגים שונים של יחס LTV
יחס ההלוואה יכול להשתנות בהתאם לדרישות המלווה, בהתאם לסוג הנכס ובסיכון שהמלווה מוכן לקבל.
(Federal Housing Administration (FHAׁׁ
מינהל הדיור הפדרלי (FHA) . ה- FHA מעניק הלוואות ללווים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית עם דירוג אשראי נמוך.
שיעור ההלוואה שהלווה יכול לקבל, יכול להגיע ל- 96.5% משווי הנכס אבל התנאי להלוואה הוא ביטוח משכנתא (MIPׂ).
ביטוח המשכנתא יקר ולכן לווים רבים מנסים לבטל אותו ברגע שהם מגיעים ליחס LTV=80%.
CLTV
בשונה מ- LTV שמודד יחס של הלוואה אחת, ה – CLTV מודד יחס של סך כל הלוואות שיש בנכס.
למשל שווי נכס עומד על 200 אלף דולר, ההלוואה מדרגה ראשונה עומדת על 100 אלף דולר. יחס ה LTV הנו 50% בלבד.
הלווה מלבד המשכנתא מדרגה 1, יקח גם משכנתא מדרגה שניה והלוואות נוספות ב – 100 אלף דולר נוספים, לכן יחס ה- CLTV יהיה 100%. במצב כזה הלווה נמצא בסיכון גבוה ויש סיכוי שהוא יגיע למצב של עיקול הנכס במידה והוא לא יעמוד בתשלומים.
